Garagen vermieten - ab wann muss ich ein Gewerbe anmelden?

Gerade in Großstädten sind Parkplätze Mangelware. Die Vermietung von Garagen kann insofern zu einer interessanten Geschäftsidee werden, denn viele Autobesitzer wünschen sich für ihr Fahrzeug einen sicheren Stellplatz. Die Parkplatzsuche entfällt, das Auto wird vor Witterung geschützt, und unter Umständen wirkt sich der Garagenstellplatz bei einzelnen Versicherern und Tarifen auch positiv auf die Risikoeinstufung aus – ein pauschaler oder garantierter Effekt auf die Höhe der Kfz-Versicherungsbeiträge ist daraus aber nicht abzuleiten.

Doch wer Garagen vermieten will, muss in rechtlicher Hinsicht einige Aspekte beachten. Die wichtigsten werden in diesem Beitrag vorgestellt. Vor allem kommt schnell die Frage auf, ob oder ab wann ein Gewerbe für die Vermietung von Garagen anzumelden ist. Was ist zu beachten, wenn ich meine Garage vermiete? Darum geht es hier:

• Garagen vermieten: grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen.
• Voraussetzungen für die Gewerbeanmeldung: Wann liegt eine gewerbliche Vermietung vor?
• Vertragliche und steuerliche Aspekte der Garagenvermietung.
• Relevantes Wissen: Was darf in einer Garage gelagert werden?
• Hinweise zur Untervermietung von Garagen.

Markt im Überblick: Was Garagen heute einbringen

Der Garagen- und Stellplatzmarkt ist im wahrsten Wortsinn ein lokales Geschäft – und dadurch hochgradig preiselastisch. Einen Mietspiegel im klassischen Sinne gibt es für Stellplätze und Garagen nicht; die Höhe der Miete wird allein durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Erhebungen großer Immobilienportale geben aber eine gute Orientierung:

• Frankfurt am Main: in zentralen Lagen und insbesondere im Bankenviertel werden bis zu rund 290 Euro pro Monat aufgerufen.
• München: in Toplagen wie Maxvorstadt und Schwabing-West bis zu rund 200 Euro.
• Hamburg und Berlin: in zentralen Vierteln rund 170 bis 175 Euro.
• Stuttgart, Köln, Leipzig: in Innenstadtlagen rund 100 bis 150 Euro.
• Stadtrand und kleinere Städte: oft schon für 15 bis 30 Euro je Stellplatz und Monat verfügbar.

Hinzu kommen strukturelle Treiber: Wachsender Kfz-Bestand in Ballungsräumen, restriktivere Stellplatzpolitik der Kommunen und der Ausbau von E-Mobilität (Stichwort Wallbox) sorgen dafür, dass sichere, abschließbare Garagen tendenziell an Wert gewinnen. Wer eine Garage mit Stromanschluss oder gar Wallbox anbietet, kann in attraktiven Lagen einen spürbaren Aufschlag erzielen.

Rechtliche Rahmenbedingungen für die Vermietung von Garagen

Wer Garagen vermieten will, sollte dies immer auf Basis eines Vertrages tun. Nur so lässt sich sicherstellen, dass Mieter zahlen und die Garage zweckkonform genutzt wird. Grundsätzlich zu entscheiden ist, ob eine Garage zusammen mit Wohnraum vermietet wird oder ob ein eigener Vertrag abgeschlossen werden soll.

Die separate Vermietung hat zur Folge, dass in vielen Fällen Umsatzsteuer erhoben und abgeführt werden muss. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Garage oder der Stellplatz unabhängig von einer Wohnungsvermietung an einen anderen Mieter überlassen wird. Wird die Garage hingegen zusammen mit der Wohnung an denselben Mieter vermietet und besteht ein enger räumlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, kann die Garagenvermietung als Nebenleistung zur Wohnraumvermietung gelten und damit ebenfalls umsatzsteuerfrei sein. Entscheidend ist insofern nicht allein die Frage, ob ein separater Vertrag existiert, sondern wie die Vermietung wirtschaftlich und rechtlich einzuordnen ist.

Vertrag für die Vermietung von Garagen aufsetzen

Generell enthält das Bürgerliche Gesetzbuch nur sehr wenige Angaben zur Vermietung von Garagen. Die bestehenden Regelungen für den Mietschutz gelten nur dann, wenn eine Garage als Teil einer Wohnung vermietet wird. In diesem Fall ist nicht von einem Gewerbe auszugehen, da es sich steuerrechtlich um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung handelt.

Wird eine Garage oder ein Stellplatz hingegen separat vermietet, handelt es sich regelmäßig nicht um Wohnraummiete, sondern um ein eigenständiges Mietverhältnis, für das zwar das allgemeine Mietrecht gilt, nicht aber der besondere Kündigungs- und Mieterschutz des Wohnraummietrechts. Das bedeutet unter anderem, dass Kündigungsfristen flexibler gestaltet werden können und auch Mieterhöhungen oder Nutzungsbeschränkungen vertraglich klarer geregelt werden sollten.

Ein professionell gestalteter Garagenmietvertrag sollte insofern insbesondere Angaben zu Mietdauer, Kündigungsfristen, Zahlungsmodalitäten, Nutzungszweck, Haftung, Untervermietung sowie zu möglichen Vertragsstrafen bei vertragswidriger Nutzung enthalten. Gerade bei separaten Garagenverträgen empfiehlt es sich, den Nutzungszweck ausdrücklich auf das Abstellen von Fahrzeugen zu beschränken, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Da kein Mietspiegel gilt und keine Mietpreisbremse greift, ist auch eine Indexklausel oder Staffelmietvereinbarung möglich – im Wohnraummietrecht oft nur eingeschränkt zulässig, hier zweifelsohne deutlich freier.

Zentrale Rahmenbedingungen für die Gewerbepflicht bei der Garagenvermietung

Grundsätzlich ist die Gewerbepflicht immer im Einzelfall zu klären. Dennoch lassen sich einige zentrale Rahmenbedingungen anführen, sodass eine erste Orientierung möglich ist. Maßgeblich ist dabei stets das Gesamtbild der Tätigkeit. Entscheidend ist nicht allein die Anzahl der vermieteten Garagen, sondern ob die Vermietung noch als private Vermögensverwaltung oder bereits als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist.

Von Vermögensverwaltung spricht man typischerweise dann, wenn eigenes Vermögen – etwa Grundstücke oder Garagen – genutzt wird, um durch langfristige Vermietung laufende Einnahmen zu erzielen, ohne dass zusätzliche Dienstleistungen oder eine aufwendige Organisation erforderlich sind.

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Ab wann Gewerbe für Garagenvermietung anmelden?

Ein Gewerbe ist dann wahrscheinlich anzumelden, wenn es sich um einen entsprechenden Geschäftsumfang handelt. Die Vermietung von einer oder zwei Garagen wird kaum als Gewerbe angesehen werden können, vor allem, wenn sie sich im eigenen Besitz befinden. Es handelt sich in diesem Fall um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V anzugeben sind.

Die reine Anzahl der Garagen ist jedoch kein allein entscheidendes Kriterium. Auch mehrere Garagen können noch zur privaten Vermögensverwaltung gehören, wenn sie ohne zusätzliche Dienstleistungen, ohne Personal und ohne besonderen organisatorischen Aufwand langfristig vermietet werden. Eine gewerbliche Vermietung von Garagen ist insbesondere dann anzunehmen, wenn eigens dazu ein Geschäftsbetrieb eingerichtet wird. Werden also mehrere Garagen gekauft bzw. ein ganzer Komplex gebaut, der etwa parkhausähnlich betrieben wird, so ist von einer Gewerbepflicht auszugehen.

Hinweise auf einen vorhandenen gewerbepflichtigen Geschäftsbetrieb kann auch das Marketing geben. Werden Stellplätze reichweitenstark beworben, so ist dies ein mögliches Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit, auch wenn Werbung allein noch kein Gewerbe begründet. Entscheidend bleibt stets das Gesamtbild aus Umfang, Organisation, Dauerhaftigkeit und Gewinnerzielungsabsicht.

Wann gewerblich? Eine Checkliste

Ob ein Gewerbe für die Garagenvermietung anzumelden ist, muss letztlich immer im Einzelfall geklärt werden. Folgende Punkte sprechen dafür:

• Es liegt ein eingerichteter Geschäftsbetrieb vor, der dauerhaft gewinnorientiert ist – etwa durch regelmäßige Verwaltung, Vertragsmanagement, Zahlungsüberwachung oder den Einsatz externer Dienstleister.
• Die Vermietung von einer oder zwei Garagen unabhängig von Wohnraum wird in der Regel keine Gewerbeanmeldung erforderlich machen – jedenfalls dann, wenn es sich um eine langfristige Vermietung ohne Zusatzleistungen handelt und keine besondere unternehmerische Organisation notwendig ist.
• Es werden Garagen in nennenswerter Anzahl vermietet, wozu eigens ein Grundstück gekauft oder gemietet wird. Ein starkes Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit ist es, wenn Garagen gezielt zur Gewinnerzielung errichtet oder erworben werden.
• Es wird aktiv Marketing betrieben, um für eine hohe Auslastung zu sorgen. Werbung allein begründet noch keine Gewerblichkeit, in Kombination mit Kurzzeitvermietung, wechselnden Mietern oder Zusatzleistungen wird eine gewerbliche Einstufung jedoch wahrscheinlicher.

Entscheidend ist stets die Gesamtschau aller Umstände. Die Gewerbeanmeldung und die steuerliche Einordnung sollten insofern nicht isoliert betrachtet, sondern im Zusammenhang bewertet werden.

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Garage vermieten als Verwaltung des eigenen Vermögens

Geht es um ein eigenes Grundstück, kann es sich auch nur um die Verwaltung des eigenen Vermögens handeln. Ein Gewerbe ist anzumelden, wenn sich dauerhaft nennenswerte Einnahmen ergeben, die eine klare Gewinnorientierung erkennen lassen. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass auch eine Gewinnabsicht allein noch keine Gewerblichkeit begründet, solange sich die Tätigkeit im Rahmen einer typischen Vermögensverwaltung bewegt.

Und dies kann eigentlich nur der Fall sein, wenn viele Garagen ständig vermietet werden. Selbst dann bleibt entscheidend, ob die Tätigkeit über die bloße Gebrauchsüberlassung hinausgeht. Werden keine zusätzlichen Leistungen erbracht und beschränkt sich die Tätigkeit auf den Abschluss und die Verwaltung von Mietverträgen, kann auch eine größere Anzahl von Garagen noch als private Vermögensverwaltung gelten. Für die Gewerbepflicht ist es zudem wichtig, dass die Garagen vom Wohnraum getrennt vermietet werden. In diesem Szenario ist eine gewerbliche Nutzung wahrscheinlicher – wahrscheinlicher heißt aber nicht zwingend, dass automatisch eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist. Ist sie nicht erforderlich, können Garagen ohne Gewerbeanmeldung als Zusatzkosten in der Miete berechnet werden, sofern sie Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind.

Zu bedenken ist in diesem Kontext auch, dass die Garage selbst als Gewerberaum in Frage kommen kann, wenn darin etwa ein kleiner Werkstattbetrieb aufgenommen wird. Ist dies der Fall, muss der Mieter den Vermieter ausdrücklich um sein Einverständnis bitten. In der Regel ist eine Garage nämlich als Stellplatz vorgesehen. Eine anderweitige Nutzung kann bau- und ordnungsrechtliche Konsequenzen haben und sollte daher vertraglich eindeutig geregelt werden.

Wann ist Garagenvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Generell ist die Vermietung von Garagen bzw. Stellplätzen nicht von der Umsatzsteuer befreit, wie es für die Miete von Wohnraum der Fall ist. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG schließt „Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen" ausdrücklich aus der Steuerbefreiung aus. Die Garagenvermietung stellt umsatzsteuerlich insofern regelmäßig eine eigenständige steuerpflichtige Leistung dar.

Eine wichtige Ausnahme hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 10.12.2020 (Az. V R 41/19) bestätigt: Wird der Stellplatz von demselben Vermieter an denselben Mieter vermietet, der auch die Wohnung im selben Gebäudekomplex angemietet hat, ist die Stellplatzvermietung als unselbstständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung zu behandeln und damit ebenfalls umsatzsteuerfrei. Der BFH legt den Begriff „Gebäudekomplex" dabei weit aus – auch eine Tiefgarage in einem Verbindungsteil zwischen Vorder- und Hinterhaus genügt diesen Anforderungen. Liegt diese Konstellation nicht vor – etwa weil Garage und Wohnung an unterschiedliche Mieter gehen oder weil ausschließlich Stellplätze ohne Wohnraumbezug vermietet werden –, ist die Garagenvermietung steuerpflichtig.

Möglich ist es, die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG anzuwenden. Seit dem 1. Januar 2025 gelten hierbei aktualisierte Umsatzgrenzen: Liegen die Einnahmen im Vorjahr nicht über 25.000 Euro und überschreiten sie im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht, muss keine Umsatzsteuer erhoben werden. Wird die Grenze im laufenden Jahr überschritten, entfällt die Kleinunternehmerregelung sofort. Das kann für Privatkunden einen kostenmäßigen Unterschied ausmachen, denn anders als Geschäftskunden können sie nicht die Vorsteuer geltend machen. Umgekehrt kann es für Vermieter sinnvoll sein, freiwillig zur Regelbesteuerung zu optieren – etwa wenn beim Bau, Kauf oder bei der Sanierung von Garagen hohe Vorsteuerbeträge anfallen.

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Gewerbesteuer würde ohnehin erst ab einem jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro anfallen – und auch nur dann, wenn tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Bei reiner privater Vermögensverwaltung ist die Gewerbesteuer nicht einschlägig.

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Garage als Nutzfläche: Was darf darin gelagert werden?

Was darf in einer Garage gelagert werden? Natürlich ist es denkbar, eine Garage nicht nur als geschützten Parkplatz zu vermieten. Auch als Lagerraum lässt sich eine gemietete Garage flexibel nutzen – und genau hier kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Denn Mieter dürfen nicht alles in einer Garage lagern. Vor allem Gegenstände, von denen Gefahr ausgeht, sind untersagt. Im Vertrag für die Vermietung einer Garage sollte explizit festgehalten werden, dass es sich weder um einen Schrottplatz noch um eine Erweiterung für den Keller handelt.

Wer eine Garage vermietet – unabhängig davon, ob privat oder gewerblich –, muss sich an die brandschutzrechtlichen Bestimmungen halten. Eine Garage ist insofern in erster Linie Fahrzeugen und dazugehörigen Gegenständen wie Reifen, Ersatzteilen, Fahrrädern oder Fahrzeugzubehör vorbehalten. Die genaue Ausgestaltung richtet sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Garagenverordnungen bzw. der Muster-Garagen- und Stellplatzverordnung (M-GarVO), die die meisten Länder mit kleinen Abweichungen umgesetzt haben. Eine Sonderrolle nimmt Berlin ein: Dort wurde die Garagenverordnung bereits im Jahr 2004 abgeschafft und durch die Verordnung über den Betrieb von baulichen Anlagen (BetrVO) ersetzt.

Garagen werden in den meisten Ländern in drei Klassen unterschieden:

• Kleingaragen bis 100 m² Nutzfläche – die typische Einzel- oder Doppelgarage.
• Mittelgaragen mit 100 bis 1.000 m².
• Großgaragen mit mehr als 1.000 m² oder mehr als 50 Stellplätzen, also Parkhäuser im klassischen Sinne.

Brennbare Stoffe wie Benzin dürfen nur gut verschlossen und in geringen Mengen gelagert werden. In Kleingaragen sind in den meisten Bundesländern bis zu 20 Liter Benzin und bis zu 200 Liter Diesel in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern zulässig. In Mittel- und Großgaragen ist die Lagerung brennbarer Stoffe außerhalb der Fahrzeuge regelmäßig untersagt oder auf „unerhebliche Mengen" beschränkt. Auch Lacke, Lösungsmittel, Gasflaschen oder größere Mengen leicht entzündlicher Materialien sind regelmäßig unzulässig.

Im Vertrag sind solche und weitere Nutzungsbestimmungen eindeutig zu klären. Insbesondere sollte ausdrücklich geregelt werden, dass die Garage nicht als dauerhafter Lagerraum für Möbel, Hausrat oder gewerbliche Materialien genutzt werden darf. So hat der Vermieter eine rechtliche Handhabe, um gegen Verstöße konsequent vorzugehen und im Ernstfall eine Kündigung auszusprechen.

Untervermietung einer Garage als Option?

Was auf dem Wohnungsmarkt in letzter Zeit zu erheblichen Diskussionen geführt hat, kann prinzipiell auch mit der Vermietung von Garagen geschehen. Eine Untervermietung von Garagen ist allerdings nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters möglich – und auch nur im vereinbarten Rahmen. Mieter haben bei Garagen und Stellplätzen in der Regel keinen automatischen Anspruch auf Untervermietung, da es sich nicht um Wohnraum handelt. Wird die Untervermietung ohne Erlaubnis vorgenommen, stellt dies eine vertragswidrige Nutzung dar und kann eine Abmahnung oder Kündigung rechtfertigen.

Mieter dürfen ihrerseits kein eigenständiges Geschäftsmodell daraus entwickeln und die Garage etwa zu einem höheren Preis weitervermieten, sofern dies nicht ausdrücklich gestattet wurde. Entscheidend ist dabei weniger die Gewinnerzielung als die Frage, ob der Vermieter der Gebrauchsüberlassung an Dritte zugestimmt hat. Stimmt der Vermieter der Untervermietung nicht zu, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht in Anspruch nehmen – insbesondere dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne Untervermietung nicht mehr zumutbar ist und keine besonderen Gründe gegen die Untervermietung sprechen.

Schritt für Schritt: So gehen Sie die Garagenvermietung an

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Tücken und häufige Fehler bei der Garagenvermietung

Wer Garagen vermietet, läuft selten in spektakuläre Fehler – dafür aber regelmäßig in dieselben Fallen. Die häufigsten:

• Falsche umsatzsteuerliche Einordnung: Wer separate Garagen ohne Bezug zur Wohnraumvermietung als steuerfrei behandelt, läuft Gefahr, vom Finanzamt Umsatzsteuer nachgefordert zu bekommen – inklusive Zinsen.
• Unvollständige Vertragsgestaltung: Fehlende Nutzungsklauseln, keine Regelung zur Untervermietung, unklarer Beginn der Mietzeit – Klassiker, die bei Kündigung oder Streit teuer werden.
• Verwechslung von Vermögensverwaltung und Gewerbe: Wer Zusatzleistungen wie Reinigung, Bewachung oder App-Buchung anbietet, schlüpft schnell in die Gewerblichkeit – ohne es zu merken.
• Garagenverordnung ignoriert: Möbel- oder Werkzeuglager in der Garage, Schraubereien am Auto, Partyraum – wer das duldet, riskiert Bußgelder und Versicherungsverlust.
• Kein einheitliches Mietverhältnis bei Wohnungsbezug: Wer Garage und Wohnung an denselben Mieter vermietet, ohne den BGH-Maßstab zu kennen, kann Teilkündigungen falsch einsetzen und sich unnötig in mietrechtliche Konflikte begeben.
• Wallbox ohne klare Stromregelung: Wer ein Ladekabel über die normale Verteilung verlegt, ohne Verbrauch sauber zu erfassen, schenkt entweder Strom oder erzeugt Ärger – ein separater geeichter Zähler oder eine intelligente Wallbox sind Pflicht.
• Versicherung nicht angepasst: Eine private Hausratversicherung deckt gewerbliche Nutzung in der Regel nicht. Wer mehrere Garagen aktiv vermarktet, sollte den Versicherungsumfang prüfen.
• Bei Reihengarage keine eindeutige Bezeichnung: Wenn die Garage nicht eindeutig identifizierbar ist (z. B. Nr. 7 von 12 in der zweiten Reihe), gibt es im Streitfall sofort Identifikationsprobleme.

Trends und Entwicklungen am Garagenmarkt

• Knappes Angebot in Ballungsräumen: Restriktive Stellplatzpolitik, Pop-up-Radwege und reduzierte Anwohnerparkplätze treiben die Nachfrage nach abschließbaren Stellplätzen.
• Elektromobilität als Treiber: Garagen mit Wallbox oder zumindest stromfähigem Anschluss erzielen spürbare Aufschläge. KfW-Förderprogramme können beim Aufbau privater Ladeinfrastruktur unterstützen.
• Plattformökonomie: Online-Plattformen für die Vermietung von Stellplätzen vereinfachen Vermarktung und Buchung – sind aber zugleich ein Indiz, das die steuerliche Einordnung in Richtung Gewerblichkeit verschiebt, wenn aktiv und kurzfristig vermietet wird.
• Sicherheit und smarte Technik: Videoüberwachung, App-Steuerung, smarte Tore – immer öfter Standard bei größeren Garagenanlagen.
• Veränderte Rechtsprechung: Die BFH-Rechtsprechung zur Stellplatzvermietung als Nebenleistung wird mit jedem Verfahren konkreter. Wer hier auf dem aktuellen Stand bleibt, vermeidet böse Überraschungen bei der Umsatzsteuer.

Fazit

Die Vermietung von Garagen kann – insbesondere in Städten und Ballungsräumen mit angespanntem Parkraum – eine attraktive und vergleichsweise stabile Einnahmequelle sein. Die Nachfrage nach sicheren Stellplätzen ist hoch und oft dauerhaft, wodurch sich regelmäßige Mieteinnahmen erzielen lassen. Gleichzeitig zeigt sich, dass diese Geschäftsidee rechtlich und steuerlich sorgfältig vorbereitet werden muss, um spätere Risiken zu vermeiden.

Entscheidend ist letztlich die korrekte Einordnung der Tätigkeit: Während die Vermietung einzelner Garagen häufig noch als private Vermögensverwaltung gilt, kann bei größerem Umfang, klarer Gewinnerzielungsabsicht oder zusätzlicher Organisation schnell eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Auch die umsatzsteuerliche Behandlung sollte frühzeitig geprüft werden, da Garagenvermietungen – anders als Wohnraum – regelmäßig umsatzsteuerpflichtig sind, sofern keine Nebenleistung zur Wohnraumvermietung im Sinne des BFH-Urteils V R 41/19 vorliegt.

Unser Tipp: Klären Sie vor dem Start die steuerliche und gewerberechtliche Einordnung, erstellen Sie einen klaren und rechtssicheren Mietvertrag und legen Sie die zulässige Nutzung der Garage eindeutig fest. Wer diese Punkte von Anfang an berücksichtigt, kann die Garagenvermietung langfristig rechtssicher, überschaubar und wirtschaftlich sinnvoll betreiben.

Häufig gestellte Fragen

Wann muss ich für die Garagenvermietung ein Gewerbe anmelden?

Eine Gewerbeanmeldung ist nötig, wenn die Vermietung über die private Vermögensverwaltung hinausgeht – also dann, wenn ein eingerichteter Geschäftsbetrieb mit dauerhafter Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, viele Garagen gezielt errichtet oder erworben werden, Zusatzleistungen wie Reinigung oder Bewachung angeboten werden oder die Vermietung kurzfristig über Plattformen erfolgt. Eine Garage allein, die zusammen mit der Wohnung vermietet wird, ist nie ein Gewerbe.

Muss ich für die Vermietung von ein bis zwei Garagen Umsatzsteuer zahlen?

Ja, sofern Sie die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nicht anwenden und es sich nicht um eine Nebenleistung zur Wohnraumvermietung handelt. Die Vermietung von Stellplätzen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ausdrücklich von der Steuerbefreiung ausgenommen. In der Praxis bleibt durch die Kleinunternehmergrenze von 25.000 Euro Vorjahresumsatz aber für viele Privatvermieter alles unterhalb der Umsatzsteuerpflicht.

Wie ist der Garagenmietvertrag rechtlich einzuordnen?

Eine separate Garagenvermietung ist ein eigenständiges Mietverhältnis nach BGB, jedoch ohne den besonderen Wohnraummieterschutz. Kündigungsfristen und Mietanpassungen sind freier gestaltbar. Wird die Garage zusammen mit Wohnraum vermietet und liegen beide auf demselben Grundstück, gilt nach BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 251/10) regelmäßig ein einheitliches Mietverhältnis.

Was darf ich in einer vermieteten Garage lagern?

Erlaubt sind in erster Linie Fahrzeuge sowie Fahrzeugzubehör (Reifen, Ersatzteile, Fahrräder, Dachgepäckträger). In Kleingaragen dürfen in den meisten Bundesländern bis zu 20 Liter Benzin und bis zu 200 Liter Diesel in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern gelagert werden. Möbel, Hausrat, gewerbliche Materialien, Gasflaschen in größeren Mengen oder Lacke und Lösungsmittel sind regelmäßig unzulässig. Maßgeblich ist die Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes – Berlin folgt seit dem Jahr 2004 der BetrVO statt einer eigenen Garagenverordnung.

Kann ein Mieter seine Garage untervermieten?

Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters. Anders als bei Wohnraum besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Untervermietung. Eine ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung ist eine vertragswidrige Nutzung und rechtfertigt Abmahnung sowie ggf. Kündigung.

Welche Versicherung brauche ich, wenn ich Garagen vermiete?

Mindestens eine Wohngebäude- bzw. Gebäudeversicherung mit eingeschlossenem Garagenanteil sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bei mehreren Garagen oder gewerblicher Vermietung ist eine angepasste Betriebshaftpflicht und ggf. eine Inhaltsversicherung für Wallbox- und Sicherheitstechnik sinnvoll. Wichtig ist, dass die zweckkonforme Nutzung gewährleistet ist – sonst droht im Schadenfall eine Leistungskürzung.