Ferienwohnung vermieten: Muss ich ein Gewerbe anmelden?

Im Zuge der anhaltenden Debatte rund um fehlende, bezahlbare Mietwohnungen sind immer wieder kontroverse Fälle diskutiert worden. Dabei geht es um die Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen, nachdem Mietern vorher gekündigt wurde bzw. Mietwohnungen erst gar nicht auf dem Markt aufgetaucht sind, sondern auf bekannten Buchungsportalen für Ferienwohnungen.
 

Ist Ferienwohnung vermieten ein Gewerbe?

Vielerorts hat sich daraus ein Geschäftsmodell entwickelt, denn die Vermietung als Ferienwohnung kann mehr Geld einbringen als die konstante Monatsmiete. Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob ein Gewerbe anzumelden ist, wenn eine Ferienwohnung vermietet wird? Dieser Beitrag beleuchtet alle zentralen Faktoren, sodass die individuelle Ausgangssituation besser eingeschätzt werden kann.
 

Wann muss ich eine Ferienwohnung als Gewerbe anmelden?

Wer klären will, ob er für die Vermietung von Ferienwohnungen ein Gewerbe anmelden muss, sollte sich an einen Steuerberater, die zuständige Stadtverwaltung oder das Finanz- und Gewerbeamt werden. Durch die Schilderung der konkreten Vorgehensweise können Experten anhand einiger Schlüsselfaktoren eine belastbare Aussage treffen.
 

Erste Schritte: Ausgangslage sondieren

Wer den Plan hat, Ferienwohnungen zu vermieten, muss am Standort in Erfahrung bringen, ob dies überhaupt erlaubt ist. In Feriengebieten gibt es meistens keine Probleme. In großen Städten allerdings, in denen akute Wohnungsnot herrscht, kann ein Zweckentfremdungsverbot gelten. In diesem Fall wäre es legal nicht erlaubt, eine Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten. Ein wichtiges bzw. grundsätzliches Kriterium mit Blick auf die Frage der Gewerbepflicht betrifft die Regelmäßigkeit. Wer die Wohnung nur an Fremde vermietet und das mit hoher Auslastung, wird ein Gewerbe anmelden müssen.
 

Die Auszahlungsgrenze als Orientierung

In der Rechtsprechung wird sehr oft auf die Auslastungsgrenze von 75 % verwiesen. Liegt sie über 75 % oder deutlich über dem Ortsüblichen, ist eine Gewerbepflicht anzunehmen. Geschieht die Vermietung an Fremde/Touristen nur ab und zu und wird die Ferienwohnung auch für private Zwecke (Besuch) genutzt, so muss eine Gewerbeanmeldung ggf. nicht vorgenommen werden. Das letzte Wort haben das Finanz- und Gewerbeamt zu sprechen, die ohnehin über die Tätigkeit informiert werden müssen. Das Finanzamt sowieso, da die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen versteuert werden müssen.
 

Gewerbe vs. Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung

Wer eine Wohnung dauerhaft vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind im entsprechenden Teil der Steuererklärung anzugeben. Wird die Wohnung immer an feste Mieter vermietet, so handelt es sich um die Verwaltung von Privatvermögen. Die Vermietung von Wohnungen ist per se also nicht gewerblich.

Anhaltspunkte für gewerbliche Tätigkeit

Um die Abgrenzung zur Gewerbepflicht besser nachvollziehen zu können, empfiehlt sich ein Blick in Paragraf 14 der Abgabenordnung (AO). Aus dieser Vorgabe des Gesetzgebers geht klar hervor, dass ein Gewerbe immer dann anzunehmen ist, wenn ein gewerblicher bzw. wirtschaftlich eingerichteter Geschäftsbetrieb zu erkennen ist. Wer eine Ferienwohnung auf Portalen etc. bewirbt und für eine hohe Auslastung sorgen möchte, lässt eine klare unternehmerische Gewinnerzielungsabsicht erkennen. Ein Gewerbe ist in diesem Fall anzumelden, vor allem wenn diese Tätigkeit dauerhaft angelegt ist. Von der reinen Vermögensverwaltung kann dann keine Rede mehr sein. Zu beachten ist aber, dass das Gesetz keine strikte Grenze für die Gewerbepflicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen vorsieht. Insofern können in Einzelfällen weitere Merkmale herangezogen werden, um eine Entscheidung zu treffen.
 

Handelt es sich um einen Geschäftsbetrieb?

Die Frage ist, inwiefern die Organisation der Vermietung einen Geschäftsbetrieb erkennen lässt? Dies ist konkret der Fall, wenn für Mieter weitere Serviceleistungen wie ein Frühstückbuffet angeboten werden. In diesem Fall ist mit einer hohen Wahrscheinlichkeit von einer Gewerbepflicht auszugehen. Sachbearbeiter in den genannten Ämtern werden also sehr genau darauf schauen, ob es Anzeichen wie die genannten einer gewerblichen Tätigkeit gibt.

Von zentraler Bedeutung ist dabei eine erkennbare Gewinnerzielungsabsicht: Diese kann übrigens auch dann vorausgesetzt werden, wenn die Vermietung einer Ferienwohnung zunächst überhaupt keine Gewinne einbringt bzw. zunächst nur Verluste, falls eine umfassende Renovierung vorgenommen wurde. Eine solche Maßnahme kann als Investition in einen Geschäftsbetrieb gewertet werden. Schließlich soll damit eine hohe Auslastung erreicht werden, indem die Ferienwohnung als sehr attraktiv erscheint.
 

Das Kriterium der eigenen Nutzung

Im konkreten Fall wird auch darauf geschaut, ob eine (Ferien)wohnung privat genutzt wird. Der Anteil von privater und vermieteter Nutzung kann ebenfalls einen Hinweis darauf geben, ob ein Gewerbe anzumelden ist. Wird die Wohnung mehrheitlich vermietet und entstehen aus einer hohen Auslastung nennenswerte Gewinne, so ist von einer wahrscheinlichen Pflicht zur Gewerbeanmeldung auszugehen. Die Preise können ferner direkte Hinweise mit Blick auf die Gewinnerzielungsabsicht geben: Wird die Wohnung mehrheitlich an Bekannte zum ‚Freundschaftspreis‘ angeboten, ist eine Gewerbeanmeldung ggf. entbehrlich ist. Wird sie allerdings reichweitenstark zu ortsüblichen Preisen vermarktet, so ist die Pflicht zur Gewerbeanmeldung wahrscheinlich.

Ohne eine eigene Nutzung einer Ferienwohnung dürfte es schwer werden, eine Gewerbeanmeldung zu umgehen. Letztlich spielt der Umfang der Vermietung natürlich ebenso eine Schlüsselrolle: Wer mehrere Immobilien vermietet, wird mit Sicherheit ein Gewerbe anmelden müssen. Handelt es sich ‚nur‘ um ein Objekt, so lassen sich unter Umständen Faktoren heranziehen, die eine Gewerbeanmeldung nicht erforderlich machen. Wie gesagt: Finanz- und Gewerbeamt haben das letzte Wort! Und diese offiziellen Instanzen sollten tunlichst nicht umgangen werden. Fliegt die inoffizielle Vermietung einer Ferienwohnung irgendwann auf, kann es richtig teuer werden. Neben Strafen drohen saftige Bußgelder. Wer ohnehin nur geringe Einnahmen unterhalb des Freibetrages von jährlich 24.500 Euro erzielt, muss keine Gewerbesteuer abführen.
 

Gewerbe anmelden für die Vermietung von Ferienwohnungen?

Selbst wenn ein Gewerbe anzumelden ist, ergeben sich dadurch keine unmittelbaren finanziellen Nachteile. Zwar begründet sich eine Pflichtmitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer. Auf der Gegenseite kann aber das reiche Informationsangebot genutzt werden, um die Vermietung von Ferienwohnungen in geschäftlicher Hinsicht noch erfolgreicher zu machen.

Die eigentliche Gewerbeanmeldung geht schnell von statten, die bundesweit nicht einheitlich geregelten Gebühren halten sich in sehr überschaubaren Grenzen. Auf dem Formular zur Gewerbeanmeldung muss das Leistungsspektrum umfassend geschildert werden. Der erhaltene Gewerbeschein ist als offizielle Erlaubnis zu lesen, Ferienwohnungen vermieten zu dürfen.
 

Welche Merkmale lassen eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen?

Bringen wir noch mehr Orientierung ins Dunkle. Ämter basieren ihre Entscheidung auf konkrete Kriterien, um die Entscheidung transparent und nachvollziehbar zu machen. Von einer Gewinnerzielungsabsicht als zentralem Merkmal einer gewerblichen Tätigkeit ist folglich auszugehen, wenn

Ferienwohnung vermieten: Weitere rechtliche Aspekte

Je nach Leistungs- und Serviceumfang kann es sein, dass bei einer notwendigen Gewerbeanmeldung für die Vermietung von Ferienwohnungen weitere Nachweise zu erbringen sind. Wird Gästen ein Frühstück serviert, so sind zwingend Nachweise mit Blick auf geltende Hygieneverordnungen zu erbringen. Die oben angesprochene IHK bietet beispielsweise solche Kurse an, um Kenntnisse im Zuge der Gewerbeanmeldung nachweisen zu können. Das Gewerbeamt kann anhand der Schilderungen zum Leistungsspektrum klären, inwiefern der Betrieb unter die geltenden Hygienebestimmungen fällt, wobei auch das Infektionsschutzgesetz Beachtung findet.

Je nachdem, wie groß das gastronomische Angebot ist, sind ggf. weitere Bestimmungen des Gastronomiegewerbes zu beachten. Zu denken ist etwa an die Erwirkung einer Konzession, falls alkoholische Getränke serviert werden. Je umfangreicher das nutzbare Leistungsspektrum für Mieter, desto wahrscheinlicher bzw. unumgänglicher erscheint als Faustregel die Gewerbeanmeldung. Denn wer um die Vermietung von Ferienwohnungen einen ganzen Geschäftsbetrieb (!) aufbaut, lässt unweigerlich eine klare Gewinnerzielungsabsicht erkennen.
 

Zusammenfassung

1. Ist eine Ferienwohnung eine gewerbliche Nutzung? Von einer Gewerbepflicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist auszugehen, wenn keine Eigennutzung vorgesehen ist und ein organisierter Geschäftsbetrieb mit klarer Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist.
2. Wird eine Wohnung an dauerhafte Bewohner vermietet, ist kein Gewerbe anzumelden. Hierbei handelt es sich um steuerrechtlich relevante Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
3. Je nach Standort und Bestimmungen ist zu prüfen, ob die Vermietung einer Ferienwohnung überhaupt rechtens ist. Vielerorts kann es in Folge der akuten Wohnungsnot zu Zweckentfremdungsverboten kommen.
4. Eine vollkommene Pauschalisierung zur Gewerbepflicht für die Vermietung von Ferienwohnungen ist aus den dargelegten Gründen nicht möglich.
5. Ansprechpartner bzw. letztendliche Entscheidungsgewalt sind das zuständige Finanz- und Gewerbeamt
6. Wer für Mieter Zusatzleistungen wie einen Frühstücksservice anbietet, lässt klar eine gewerbliche Gewinnerzielungsabsicht erkennen. In diesem Fall müssen bei der Gewerbeanmeldung u.a. Kenntnisse der Hygieneverordnungen nachgewiesen werden, da mit frischen Lebensmitteln hantiert wird
7. Ob gewerblich oder nicht: Die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen sind steuerrechtlich relevant. Im Falle der Gewerbepflicht ist Gewerbesteuer ohnehin erst jenseits eines jährlichen Freibetrages von 24.500 Euro zu zahlen.
8. Wer eine Ferienwohnung vermietet und dies nicht zumindest bei der Steuererklärung angibt, riskiert hohe Bußgelder.