Ferienwohnung vermieten: Muss ich ein Gewerbe anmelden?

Immer mehr Eigentümer vermieten ihre Wohnung als Ferienunterkunft – doch ab wann wird daraus ein Gewerbe? Entscheidend sind Gewinnerzielungsabsicht, Umfang der Vermietung und eventuelle Serviceleistungen wie Frühstück. Dieser Beitrag zeigt, wann eine Gewerbeanmeldung notwendig ist, welche Ausnahmen gelten, was sich durch die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung und das jüngste BFH-Urteil zur Auslastung geändert hat – und welche Konsequenzen bei Nichtbeachtung drohen.

Im Zuge der anhaltenden Debatte rund um fehlende, bezahlbare Mietwohnungen sind immer wieder kontroverse Fälle diskutiert worden. Dabei geht es um die Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen, nachdem Mietern vorher gekündigt wurde bzw. Mietwohnungen erst gar nicht auf dem Markt aufgetaucht sind, sondern auf bekannten Buchungsportalen für Ferienwohnungen.

Ist Ferienwohnung vermieten ein Gewerbe?

Vielerorts hat sich daraus ein Geschäftsmodell entwickelt, denn die Vermietung als Ferienwohnung kann mehr Geld einbringen als die konstante Monatsmiete. Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob ein Gewerbe anzumelden ist, wenn eine Ferienwohnung vermietet wird? Dieser Beitrag beleuchtet alle zentralen Faktoren, sodass die individuelle Ausgangssituation besser eingeschätzt werden kann.

Wann muss ich eine Ferienwohnung als Gewerbe anmelden?

Wer klären will, ob er für die Vermietung von Ferienwohnungen ein Gewerbe anmelden muss, sollte sich an einen Steuerberater, die zuständige Stadtverwaltung oder das Finanz- und Gewerbeamt wenden. Durch die Schilderung der konkreten Vorgehensweise können Experten anhand einiger Schlüsselfaktoren eine belastbare Aussage treffen.

Ein eindeutiges Ja oder Nein gibt es nicht

Wann ist ein Vermieter gewerblich? Die Frage der Pflicht zur Gewerbeanmeldung bei der Vermietung von Ferienwohnungen lässt sich nicht vollkommen pauschalisieren. Wer daraus ein Geschäftsmodell entwickelt und seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt eine klare und dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht erkennen. Das macht eine Gewerbeanmeldung für die Vermietung von Ferienwohnungen unumgänglich. Weitere relevante Tätigkeiten in diesem Bereich und der Standort der (Ferien-)Wohnung können die Entscheidung ebenfalls beeinflussen.

Ein wachsender Markt – aktuelle Zahlen

Wer die Frage der Gewerblichkeit klärt, sollte das Volumen einordnen können, in dem er sich bewegt. Der Ferienwohnungsmarkt in Deutschland ist mittlerweile ein beachtlicher Wirtschaftszweig: Im Jahr 2024 verzeichnete die amtliche Tourismusstatistik allein in Ferienunterkünften rund 96,8 Millionen Übernachtungen. Ergänzend wurden im selben Jahr über die vier großen Online-Plattformen Airbnb, Booking.com, Tripadvisor und Expedia 60,4 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienwohnungen und -häusern gebucht – ein Plus von 22,6 Prozent gegenüber 2023 und damit weit über dem Vor-Corona-Niveau (Quelle: Destatis). Rund 95 Prozent dieser Plattformbuchungen entfallen auf Anbieter mit weniger als zehn Betten – also auf private Vermieter im Nebenerwerb. Insofern bewegt man sich, sobald man die eigene Wohnung über Airbnb & Co. inseriert, in einem Massenmarkt, den Finanzämter und Kommunen mittlerweile sehr genau beobachten.

Erste Schritte: Ausgangslage sondieren

Wer den Plan hat, eine Ferienwohnung zu vermieten, muss am Standort in Erfahrung bringen, ob dies überhaupt erlaubt ist. In klassischen Feriengebieten an Nord- und Ostsee, in den Alpen oder im Mittelgebirge gibt es meistens keine grundsätzlichen Probleme. In großen Städten allerdings, in denen akute Wohnungsnot herrscht, kann ein Zweckentfremdungsverbot gelten. In diesem Fall wäre es schlicht nicht erlaubt, eine Immobilie ohne Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten.

Zweckentfremdungsverbote in mehr als 60 deutschen Städten

Mittlerweile haben mehr als 60 deutsche Städte und Gemeinden eigene Zweckentfremdungssatzungen erlassen, darunter Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund, Regensburg, Augsburg, Würzburg und Konstanz. Die Bußgelder sind drakonisch: In Berlin, Bayern, Hamburg, NRW und Hessen drohen bis zu 500.000 Euro, in Baden-Württemberg bis zu 100.000 Euro. Die Spielregeln unterscheiden sich von Stadt zu Stadt erheblich:

• Berlin: Hauptwohnung darf bis zu 90 Tage pro Jahr ohne Genehmigung an Feriengäste vermietet werden – aber nur mit gültiger Registrierungsnummer, die in jedem Inserat sichtbar sein muss.
• München: Hauptwohnung bis zu 8 Wochen pro Jahr; darüber hinaus oder bei Zweitwohnungen ist eine Genehmigung samt baurechtlicher Nutzungsänderung erforderlich.
• Hamburg: Regelung über das Wohnraumschutzgesetz, je nach Bezirk teilweise unterschiedliche Auflagen.
• NRW-Städte (Köln, Düsseldorf, Bonn, Dortmund, Münster, Aachen): Wohnraum-ID seit Juli 2022 verpflichtend.

EU-Kurzzeitvermietungsverordnung: Registriernummer ab Mai 2026

Eine weitere Zäsur steht im wahrsten Wortsinne vor der Tür: Mit der EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung (KVDG) wird ab Mai 2026 EU-weit eine Registriernummer Voraussetzung dafür, dass eine Unterkunft auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo überhaupt inseriert werden darf. Plattformen müssen standardisierte Daten zu Übernachtungen und Objekten an die zuständigen Behörden übermitteln. Insofern ist es auch in Regionen ohne klassisches Zweckentfremdungsverbot ratsam, sich frühzeitig bei den lokalen Meldestellen zu erkundigen, ob ein Registrierungsverfahren eingerichtet wird.

Gewerbeanmeldungs-Plan: persönliche Checkliste mit allen Schritten und Fristen

Die Auslastungsgrenze als Orientierung – BFH bestätigt 25-Prozent-Regel

In der Rechtsprechung wird sehr oft auf die Auslastung im Vergleich zum Ortsüblichen verwiesen. Das aktuelle BFH-Urteil vom 12. August 2025 (Az. IX R 23/24) hat die Linie nochmals geschärft: Eine Gewinnerzielungsabsicht ist regelmäßig anzunehmen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird. Erheblich unterschritten heißt: mindestens 25 Prozent unter dem ortsüblichen Durchschnitt. Maßgeblich ist dabei nicht ein einzelnes Jahr, sondern die durchschnittliche Auslastung über drei bis fünf zusammenhängende Jahre. Geschieht die Vermietung an Fremde nur ab und zu und wird die Ferienwohnung auch für private Zwecke (Eigenbesuch, Familienurlaub) genutzt, so muss eine Gewerbeanmeldung gegebenenfalls nicht vorgenommen werden. Das letzte Wort haben Finanz- und Gewerbeamt, die ohnehin über die Tätigkeit informiert werden müssen. Das Finanzamt sowieso, da die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen versteuert werden müssen.

Gewerbe vs. Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung

Wer eine Wohnung dauerhaft vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese sind im entsprechenden Teil der Steuererklärung anzugeben. Wird die Wohnung immer an feste Mieter vermietet, so handelt es sich um die Verwaltung von Privatvermögen. Die Vermietung von Wohnungen ist per se also nicht gewerblich.

Anhaltspunkte für gewerbliche Tätigkeit

Um die Abgrenzung zur Gewerbepflicht besser nachvollziehen zu können, empfiehlt sich ein Blick in § 14 der Abgabenordnung (AO). Aus dieser Vorgabe des Gesetzgebers geht klar hervor, dass ein Gewerbe immer dann anzunehmen ist, wenn ein gewerblicher bzw. wirtschaftlich eingerichteter Geschäftsbetrieb zu erkennen ist. Wer eine Ferienwohnung auf Portalen bewirbt und für eine hohe Auslastung sorgen möchte, lässt eine klare unternehmerische Gewinnerzielungsabsicht erkennen. Ein Gewerbe ist in diesem Fall anzumelden, vor allem wenn diese Tätigkeit dauerhaft angelegt ist. Von einer reinen Vermögensverwaltung kann dann keine Rede mehr sein. Zu beachten ist aber, dass das Gesetz keine strikte Grenze für die Gewerbepflicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen vorsieht. Insofern können in Einzelfällen weitere Merkmale herangezogen werden, um eine Entscheidung zu treffen.

Handelt es sich um einen Geschäftsbetrieb?

Die Frage ist, inwiefern die Organisation der Vermietung einen Geschäftsbetrieb erkennen lässt. Dies ist konkret der Fall, wenn für Mieter weitere Serviceleistungen wie ein Frühstücksbuffet, tägliche Reinigung, Wäschewechsel während des Aufenthalts oder eine ständige Empfangsbereitschaft (rezeptionsähnliche Strukturen) angeboten werden. In solchen Konstellationen ist mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer Gewerbepflicht auszugehen. Sachbearbeiter in den Ämtern werden also sehr genau darauf schauen, ob es derartige Anzeichen gibt.

Von zentraler Bedeutung ist dabei eine erkennbare Gewinnerzielungsabsicht: Diese kann übrigens auch dann vorausgesetzt werden, wenn die Vermietung einer Ferienwohnung zunächst überhaupt keine Gewinne einbringt bzw. zunächst nur Verluste, etwa weil eine umfassende Renovierung vorgenommen wurde. Eine solche Maßnahme kann als Investition in einen Geschäftsbetrieb gewertet werden. Schließlich soll damit eine hohe Auslastung erreicht werden, indem die Ferienwohnung als sehr attraktiv erscheint.

Abschreibungsrechner: AfA für Ferienimmobilie und Inventar berechnen

Vergleich: Wann liegt ein Gewerbe vor – und wann nicht?

Die folgende Tabelle zeigt typische Konstellationen und ordnet sie ein. Sie ersetzt keine individuelle Beratung, gibt aber eine belastbare Orientierung.

Das Kriterium der eigenen Nutzung

Im konkreten Fall wird auch darauf geschaut, ob eine Ferienwohnung privat genutzt wird. Der Anteil von privater und vermieteter Nutzung kann ebenfalls einen Hinweis darauf geben, ob ein Gewerbe anzumelden ist. Wird die Wohnung mehrheitlich vermietet und entstehen aus einer hohen Auslastung nennenswerte Gewinne, so ist von einer wahrscheinlichen Pflicht zur Gewerbeanmeldung auszugehen. Die Preise können ferner direkte Hinweise mit Blick auf die Gewinnerzielungsabsicht geben: Wird die Wohnung mehrheitlich an Bekannte zum ‚Freundschaftspreis‘ angeboten, ist eine Gewerbeanmeldung gegebenenfalls entbehrlich. Wird sie allerdings reichweitenstark zu ortsüblichen Preisen vermarktet, so ist die Pflicht zur Gewerbeanmeldung wahrscheinlich.

Ohne eine eigene Nutzung einer Ferienwohnung dürfte es schwer werden, eine Gewerbeanmeldung zu umgehen. Letztlich spielt der Umfang der Vermietung ebenfalls eine Schlüsselrolle: Wer mehrere Immobilien vermietet, wird mit Sicherheit ein Gewerbe anmelden müssen. Handelt es sich ‚nur‘ um ein Objekt, lassen sich unter Umständen Faktoren heranziehen, die eine Gewerbeanmeldung nicht erforderlich machen. Wie gesagt: Finanz- und Gewerbeamt haben das letzte Wort – und diese offiziellen Instanzen sollten tunlichst nicht umgangen werden. Fliegt die inoffizielle Vermietung einer Ferienwohnung irgendwann auf, kann es im wahrsten Wortsinne richtig teuer werden. Neben Strafen drohen saftige Bußgelder. Wer ohnehin nur geringe Einnahmen erzielt und einen Gewerbeertrag unterhalb des Freibetrages von 24.500 Euro pro Jahr hat, muss übrigens keine Gewerbesteuer abführen.

Gewerbesteuer berechnen: Freibetrag 24.500 €,  effektive Belastung

Schritt für Schritt zur ordnungsgemäßen Ferienwohnungs-Vermietung

Wer das Thema strukturiert angehen möchte, dem hilft der folgende Fahrplan. Er führt von der ersten Standortprüfung bis zur laufenden Pflichterfüllung gegenüber Finanz- und Gewerbeamt.

Steuern bei der Ferienwohnungs-Vermietung im Überblick

Egal, ob das Finanzamt die Tätigkeit als private Vermögensverwaltung oder als Gewerbe einstuft – steuerlich passiert in jedem Fall etwas. Die folgenden Steuerarten sind in puncto Ferienwohnungen die wichtigsten Hebel:

Einkommensteuer und der Klassiker „Liebhaberei“

Einkommensteuer fällt grundsätzlich auf jeden Gewinn aus der Vermietung an. Wer dem Finanzamt nicht plausibel machen kann, dass eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird, riskiert die Einstufung als „Liebhaberei“ – mit der Folge, dass Verluste nicht mehr steuerlich anerkannt werden. Reparaturen, Instandhaltung, Versicherungsbeiträge und AfA bleiben dann auf den eigenen Schultern. Die schon erwähnte 25-Prozent-Regel des BFH ist hier der zentrale Anker. Drei Wege werden in der Praxis gerne genutzt, um die Gewinnerzielungsabsicht zu dokumentieren: Eigennutzung im Maklervertrag ausschließen, eine ortsübliche Mindestauslastung über mehrere Jahre nachweisen oder eine belastbare Ertragsprognose vorlegen.

Einkommensteuer berechnen: Was bleibt vom Vermietungsgewinn übrig?

Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung

Auf die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, also typische Ferienwohnungs-Aufenthalte unter sechs Monaten, wird der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent angewandt (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Das gilt allerdings nur für die reine Übernachtung. Zusatzleistungen wie Frühstück, Wäsche oder Endreinigung – sofern separat berechnet – unterliegen weiterhin dem Regelsatz von 19 Prozent.

Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Schwellen für die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: bis zu 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und bis zu 100.000 Euro im laufenden Jahr (jeweils netto). Wird die Grenze von 100.000 Euro im laufenden Jahr überschritten, kippt der Kleinunternehmer-Status sofort – nicht erst im Folgejahr. Für viele Vermieter mit ein bis zwei Objekten ist die Kleinunternehmerregelung daher attraktiv, weil sie den Verwaltungsaufwand erheblich senkt. Der Verzicht darauf kann allerdings sinnvoll sein, wenn größere Investitionen oder Renovierungen anstehen und der Vorsteuerabzug ins Gewicht fällt.

Kleinunternehmer-Rechner: Lohnt sich die Umsatzsteuerbefreiung in Ihrem Fall?

Gewerbesteuer und Buchführungspflicht

Bei gewerblicher Einstufung kommt die Gewerbesteuer ins Spiel. Sie fällt allerdings erst auf den Gewerbeertrag oberhalb des jährlichen Freibetrages von 24.500 Euro an – und ist über die Anrechnung auf die Einkommensteuer (§ 35 EStG) für viele Einzelunternehmer faktisch neutralisiert oder zumindest stark abgemildert. Die konkrete Belastung hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab.

Wer wächst, sollte zudem ein Auge auf die Buchführungspflicht haben: Übersteigt der Gewerbeertrag dauerhaft 80.000 Euro oder der Umsatz 800.000 Euro pro Jahr (§ 141 AO), führt der Weg zwangsläufig von der Einnahmen-Überschuss-Rechnung in die doppelte Buchführung mit Bilanz.

Buchführungspflicht-Check: EÜR oder Bilanz – was gilt für mich?

Übernachtungssteuer, Bettensteuer und Kurtaxe

Was viele unterschätzen: Auf kommunaler Ebene wartet ein zweites steuerliches Geflecht. Stand heute erheben rund 60 deutsche Städte eine Übernachtungssteuer (auch Bettensteuer, Kultur- und Tourismustaxe oder City Tax genannt). Hinzu kommen Kurtaxen in zahlreichen Erholungs- und Kurorten. Gastgeber sind verpflichtet, diese Abgaben einzuziehen und an die Kommune abzuführen – meist monatlich oder quartalsweise.

Aktuelle Beispiele zeigen, wohin die Reise geht:

• Berlin hat die City Tax zum 1. Januar 2025 von 5 Prozent auf 7,5 Prozent erhöht und gilt seit April 2024 auch für Geschäftsreisende.
• Bremen erhöht die City Tax zum 1. Januar 2026 auf 5,5 Prozent.
• Mannheim zieht ab 1. Januar 2026 auf 4,5 Prozent an, ab 2027 auf 5,0 Prozent.
• Ludwigshafen führt ab 1. Januar 2026 erstmals 5 Prozent ein.
• Saarbrücken startet ab 1. April 2026 mit 3,5 Prozent.
• Heidelberg, Osnabrück und Aachen haben in jüngerer Zeit eingeführt; Stuttgart prüft die Einführung im Rahmen der Haushaltsplanung 2026/27.

DAC7 und Plattformmeldepflicht: Das Finanzamt liest mit

Eine der größten stillen Revolutionen der vergangenen Jahre ist DAC7 – eine EU-Richtlinie, die in Deutschland durch das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) umgesetzt wurde. Seit dem 1. Januar 2023 sind Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo, FeWo-direkt und kleinere Anbieter verpflichtet, die Daten ihrer Vermieter jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern zu übermitteln. Gemeldet werden Name, Anschrift, Steueridentifikationsnummer, Bankverbindung und sämtliche Erlöse pro Quartal.

Wichtig zu wissen: Die häufig zitierte Bagatellgrenze von „weniger als 30 Verkäufen oder weniger als 2.000 Euro Umsatz pro Plattform“ greift bei Vermietungen nicht. Sie gilt ausschließlich für Warenverkäufer (§ 4 Abs. 5 PStTG). Bei der Vermietung von Unterkünften wird letztlich jeder einzelne Vermieter mit Umsätzen erfasst und gemeldet. Insofern ist die Annahme „der Fiskus merkt das schon nicht“ heute schlicht überholt. Die Hamburger Steuerfahndung hat schon 2020 vorgemacht, was möglich ist – mit der DAC7-Routine ist das jetzt der Standardfall.

Welche Merkmale lassen eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen?

Bringen wir noch mehr Orientierung ins Dunkle. Ämter basieren ihre Entscheidung auf konkrete Kriterien, um sie transparent und nachvollziehbar zu machen. Von einer Gewinnerzielungsabsicht als zentralem Merkmal einer gewerblichen Tätigkeit ist folglich auszugehen, wenn:

• Die Ferienwohnung professionell verwaltet wird (z. B. durch die örtliche Kurverwaltung oder einen Reiseveranstalter).
• Die Vermietdauer der Ferienwohnung sich am ortsüblichen Durchschnitt bewegt – konkret: nicht mehr als 25 Prozent darunter über drei bis fünf Jahre.
• Mehrere Wohnungen im eigenen Besitz sind. In diesem Fall kann davon ausgegangen werden, dass nicht alle selbst genutzt werden können. Werden die Wohnungen nicht konventionell bzw. dauerhaft vermietet, spricht das ebenfalls für eine gewerbliche Gewinnerzielungsabsicht.
• Aktive Vermarktung über Buchungsportale, eine eigene Website oder Social-Media-Kanäle stattfindet.
• Zusätzliche hotelähnliche Leistungen angeboten werden (Frühstück, Wäschewechsel während des Aufenthalts, Concierge-Service).

Ferienwohnung vermieten: Weitere rechtliche Aspekte

Je nach Leistungs- und Serviceumfang kann es sein, dass bei einer notwendigen Gewerbeanmeldung weitere Nachweise zu erbringen sind. Wird Gästen ein Frühstück serviert, so sind zwingend Nachweise mit Blick auf geltende Hygieneverordnungen und das Infektionsschutzgesetz zu erbringen (§ 43 IfSG, Hygienebelehrung beim Gesundheitsamt). Die IHK bietet beispielsweise solche Kurse an, um Kenntnisse im Zuge der Gewerbeanmeldung nachweisen zu können.

Je nachdem, wie groß das gastronomische Angebot ist, sind gegebenenfalls weitere Bestimmungen des Gastronomiegewerbes zu beachten. Zu denken ist etwa an die Erwirkung einer Gaststättenkonzession, falls alkoholische Getränke serviert werden. Je umfangreicher das nutzbare Leistungsspektrum für Mieter, desto wahrscheinlicher bzw. unumgänglicher erscheint als Faustregel die Gewerbeanmeldung. Denn wer um die Vermietung von Ferienwohnungen einen ganzen Geschäftsbetrieb (!) aufbaut, lässt unweigerlich eine klare Gewinnerzielungsabsicht erkennen.

Tücken und häufige Fehler – das geht in der Praxis schief

Wer den Schritt in die Ferienwohnungsvermietung wagt, läuft in einige typische Fallen. Die folgenden Punkte erleben Steuerberater und Kommunen besonders häufig:

1. Nicht-Anmeldung trotz erkennbarer Gewerblichkeit

Klassiker Nummer eins: Die Wohnung wird über Airbnb beworben, läuft auf Volllast, der Eigentümer bleibt ‚privat‘ und bekommt eines Tages Post vom Finanzamt. Mit DAC7 ist diese Strategie endgültig zum Spiel mit dem Feuer geworden.

2. Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot

In Berlin, München, Hamburg und vielen weiteren Städten reicht schon das Inserat – die Bußgelder gehen bis zu einer halben Million Euro. Wer ohne Registriernummer inseriert, wird mittlerweile maschinell entdeckt.

3. Falsche Umsatzsteuer auf Zusatzleistungen

Frühstück, Reinigung am Anreisetag und Saunanutzung sind keine Beherbergung, sondern eigenständige Leistungen mit 19 Prozent Umsatzsteuer. Wer pauschal 7 Prozent ansetzt, riskiert Nachzahlungen.

4. Fehlende oder schlampige Auslastungsdokumentation

Ohne Belegungsplan über drei bis fünf Jahre lässt sich die Gewinnerzielungsabsicht im Zweifel kaum nachweisen – Liebhaberei droht und damit der Verlust des Werbungskostenabzugs.

5. Unterschätzte Kommunalabgaben

Übernachtungssteuer, Kurtaxe, Tourismusabgabe – wer nicht weiß, was die Kommune erhebt, zahlt unter Umständen aus eigener Tasche, weil die Beträge im Gästepreis nicht eingerechnet wurden.

6. Krankenversicherungsbeiträge unterschätzt

Wird die Vermietung hauptberuflich, kommt die GKV mit der Mindestbemessungsgrundlage ins Spiel – schnell sind dreistellige Monatsbeiträge zusätzlich fällig.

7. Mietshaus statt Eigentum: WEG-Beschlüsse ignoriert

Wer in einer Eigentumsanlage wohnt, sollte unbedingt die Teilungserklärung prüfen. Eigentümergemeinschaften können die kurzfristige Ferienvermietung wirksam einschränken oder ganz untersagen – eine entsprechende Linie hat der BGH bestätigt.

Trends auf dem Ferienwohnungsmarkt

Der Markt verändert sich rasant – wer plant, sollte die folgenden Entwicklungen kennen:

• Plattformkonzentration und Direktbuchung: Während Airbnb und Booking.com weiter wachsen, setzen viele Vermieter zunehmend auf eigene Websites und Direktbuchungen, um Plattformgebühren zu sparen.
• Dynamic Pricing: Algorithmische Preissteuerung ist auch bei kleineren Vermietern angekommen und verdrängt die starre Saisonpreisliste.
• Verschärfte Regulierung: EU-Kurzzeitvermietungsverordnung, mehr Zweckentfremdungssatzungen, höhere Bettensteuern – der Trend geht eindeutig in Richtung mehr Auflagen.
• Workation und Bleisure: Die Verschmelzung von Arbeit und Urlaub erhöht die durchschnittliche Aufenthaltsdauer und verschiebt Buchungsmuster in die Nebensaison.
• Smart Home und kontaktloser Check-in: Schließsysteme, smarte Heizungssteuerung und automatisierte Gästekommunikation senken die Betriebskosten und werden zum Wettbewerbsfaktor.
• Nachhaltigkeit: Energieeffizienz, regionale Anbieter und CO₂-Transparenz gewinnen an Gewicht – auch, weil Plattformen entsprechende Filter ausspielen.

Was lässt sich verdienen? Wirtschaftlichkeit und Spannen

Eine seriöse Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist Pflicht – nicht nur, um die eigene Rendite zu kennen, sondern auch, um die Gewinnerzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt zu untermauern. Die Kennzahlen schwanken stark mit Lage, Ausstattung und Saisonalität.

Von diesen Bruttowerten gehen Plattformgebühren (15–20 Prozent), Reinigung, Wäsche, Verbrauchskosten, Abschreibung, Reparaturrücklagen, Versicherungen, Steuern und Übernachtungsabgaben ab. Realistische Nettorenditen auf das eingesetzte Kapital liegen häufig zwischen 2 und 6 Prozent – bei sehr guten Lagen und professioneller Führung mehr, bei schlechter Lage und hoher Eigennutzung deutlich weniger.

Gewerbe anmelden für die Vermietung von Ferienwohnungen?

Selbst wenn ein Gewerbe anzumelden ist, ergeben sich dadurch keine unmittelbaren finanziellen Nachteile. Zwar begründet sich eine Pflichtmitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer. Auf der Gegenseite kann aber das reiche Informationsangebot genutzt werden, um die Vermietung von Ferienwohnungen in geschäftlicher Hinsicht noch erfolgreicher zu machen.

Die eigentliche Gewerbeanmeldung geht schnell vonstatten, die bundesweit nicht einheitlich geregelten Gebühren halten sich in sehr überschaubaren Grenzen – meist zwischen 20 und 60 Euro. Auf dem Formular zur Gewerbeanmeldung muss das Leistungsspektrum umfassend geschildert werden. Der erhaltene Gewerbeschein ist als offizielle Erlaubnis zu lesen, Ferienwohnungen vermieten zu dürfen.

Zusammenfassung

1. Von einer Gewerbepflicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist auszugehen, wenn keine oder kaum Eigennutzung vorgesehen ist und ein organisierter Geschäftsbetrieb mit klarer Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist.
2. Wird eine Wohnung an dauerhafte Bewohner vermietet, ist kein Gewerbe anzumelden. Hierbei handelt es sich um steuerrechtlich relevante Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
3. Je nach Standort und Bestimmungen ist zu prüfen, ob die Vermietung einer Ferienwohnung überhaupt rechtens ist. In mehr als 60 Städten gelten Zweckentfremdungsverbote mit Bußgeldern bis 500.000 Euro.
4. Ab Mai 2026 wird mit der EU-Kurzzeitvermietungsverordnung eine Registriernummer schrittweise EU-weit zur Voraussetzung für Inserate.
5. Eine vollkommene Pauschalisierung zur Gewerbepflicht für die Vermietung von Ferienwohnungen ist aus den dargelegten Gründen nicht möglich – das aktuelle BFH-Urteil vom 12.8.2025 (IX R 23/24) liefert mit der 25-Prozent-Regel jedoch eine wichtige Orientierung.
6. Ansprechpartner und letztendliche Entscheidungsgewalt sind das zuständige Finanz- und Gewerbeamt.
7. Wer für Mieter Zusatzleistungen wie einen Frühstücksservice anbietet, lässt klar eine gewerbliche Gewinnerzielungsabsicht erkennen. In diesem Fall müssen bei der Gewerbeanmeldung u. a. Kenntnisse der Hygieneverordnungen nachgewiesen werden.
8. Ob gewerblich oder nicht: Die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen sind steuerrechtlich relevant. Im Falle der Gewerbepflicht ist Gewerbesteuer ohnehin erst jenseits eines jährlichen Freibetrages von 24.500 Euro zu zahlen.
9. Plattformen melden seit DAC7 alle Vermietungsumsätze automatisch ans Bundeszentralamt für Steuern – die alte Hoffnung auf Unsichtbarkeit ist Geschichte.
10. Wer eine Ferienwohnung vermietet und dies nicht zumindest in der Steuererklärung angibt, riskiert hohe Bußgelder und im Ernstfall den Vorwurf der Steuerhinterziehung.