Garagen vermieten - ab wann muss ich ein Gewerbe anmelden?

Gerade in Großstädten sind Parkplätze Mangelware. Die Vermietung von Garagen kann daher zu einer lukrativen Geschäftsidee werden, denn viele Autobesitzer wünschen sich für ihr Fahrzeug einen sicheren Stellplatz. Die Parkplatzsuche kann so entfallen und das Auto wird vor äußeren Einflüssen geschützt, was sich bei bestimmten Versicherern und Tarifen positiv auf die Risikoeinstufung eines Fahrzeugs auswirken kann, auch wenn dies keinen pauschalen oder garantierten Effekt auf die Höhe der Kfz-Versicherungsbeiträge darstellt.

Doch wer Garagen vermieten will, muss in rechtlicher Hinsicht einige Aspekte beachten. Die wichtigsten sollten in diesem Beitrag vorgestellt werden. Vor allem kommt schnell die Frage auf, ob oder ab wann ein Gewerbe für die Vermietung von Garagen anzumelden ist. Was muss ich beachten, wenn ich meine Garage vermiete? Darum geht es hier:

Rechtliche Rahmenbedingungen für die Vermietung von Garagen

Wer Garagen vermieten will, sollte dies immer auf der Basis eines Vertrages tun. Nur so kann sichergestellt werden, dass Mieter Zahlungen leisten. Zudem kann so verbindlich geregelt werden, wie die Garage zu nutzen ist. Grundsätzlich zu entscheiden ist, ob eine Garage zusammen mit Wohnraum vermietet wird oder ob ein eigener Vertrag abgeschlossen werden soll.

Die separate Vermietung hat zur Folge, dass in vielen Fällen Umsatzsteuer erhoben und abgeführt werden muss. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Garage oder der Stellplatz unabhängig von einer Wohnungsvermietung an einen anderen Mieter überlassen wird. Wird die Garage hingegen zusammen mit der Wohnung an denselben Mieter vermietet und besteht ein enger räumlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, kann die Garagenvermietung als Nebenleistung zur Wohnraumvermietung gelten und damit ebenfalls umsatzsteuerfrei sein.

Entscheidend ist also nicht allein die Frage, ob ein separater Vertrag existiert, sondern wie die Vermietung wirtschaftlich und rechtlich einzuordnen ist.

Vertrag für die Vermietung von Garagen aufsetzen

Generell enthält das Bürgerliche Gesetzbuch nur sehr wenige Angaben zur Vermietung von Garagen. Die bestehenden Regelungen für den Mietschutz gelten nur dann, wenn eine Garage als Teil einer Wohnung vermietet wird. In diesem Fall ist nicht von einem Gewerbe auszugehen, da es sich steuerrechtlich um Einnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung handelt.

Wird eine Garage oder ein Stellplatz hingegen separat vermietet, handelt es sich regelmäßig nicht um Wohnraummiete, sondern um ein eigenständiges Mietverhältnis, für das zwar das allgemeine Mietrecht gilt, nicht aber der besondere Kündigungs- und Mieterschutz des Wohnraummietrechts. Das bedeutet unter anderem, dass Kündigungsfristen flexibler gestaltet werden können und auch Mieterhöhungen oder Nutzungsbeschränkungen vertraglich klarer geregelt werden sollten.

Ein professionell gestalteter Garagenmietvertrag sollte daher insbesondere Angaben zu Mietdauer, Kündigungsfristen, Zahlungsmodalitäten, Nutzungszweck, Haftung, Untervermietung sowie zu möglichen Vertragsstrafen bei vertragswidriger Nutzung enthalten. Gerade bei separaten Garagenverträgen empfiehlt es sich, den Nutzungszweck ausdrücklich auf das Abstellen von Fahrzeugen zu beschränken, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Zentrale Rahmenbedingungen für die Gewerbepflicht bei der Garagenvermietung

Grundsätzlich ist die Gewerbepflicht immer im Einzelfall zu klären. Dennoch lassen sich einige zentrale Rahmenbedingungen anführen, sodass eine erste Orientierung im Einzelfall möglich ist.

Maßgeblich ist dabei stets das Gesamtbild der Tätigkeit. Entscheidend ist nicht allein die Anzahl der vermieteten Garagen, sondern ob die Vermietung noch als private Vermögensverwaltung oder bereits als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist.

Von Vermögensverwaltung spricht man typischerweise dann, wenn eigenes Vermögen – etwa Grundstücke oder Garagen – genutzt wird, um durch langfristige Vermietung laufende Einnahmen zu erzielen, ohne dass zusätzliche Dienstleistungen oder eine aufwendige Organisation erforderlich sind.

Ab wann Gewerbe für Garagenvermietung anmelden?

Ein Gewerbe ist dann wahrscheinlich anzumelden, wenn es sich um einen entsprechenden Geschäftsumfang handelt. Die Vermietung von einer oder zwei Garagen wird kaum als Gewerbe angesehen werden können, vor allem, wenn sie sich im eigenen Besitz befinden. Es handelt sich in diesem Fall um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V anzugeben sind.

Die reine Anzahl der Garagen ist jedoch kein allein entscheidendes Kriterium. Auch mehrere Garagen können noch zur privaten Vermögensverwaltung gehören, wenn sie ohne zusätzliche Dienstleistungen, ohne Personal und ohne besonderen organisatorischen Aufwand langfristig vermietet werden.

Eine gewerbliche Vermietung von Garagen ist insbesondere dann anzunehmen, wenn eigens dazu ein Geschäftsbetrieb eingerichtet wird. Werden also mehrere Garagen gekauft bzw. ein ganzer Komplex gebaut, der etwa parkhausähnlich betrieben wird, so ist von einer Gewerbepflicht auszugehen.

Hinweise auf einen vorhandenen gewerbepflichtigen Geschäftsbetrieb kann auch das Marketing geben. Werden Stellplätze reichweitenstark beworben, so ist dies ein mögliches Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit, auch wenn Werbung allein noch kein Gewerbe begründet. Entscheidend bleibt stets das Gesamtbild aus Umfang, Organisation, Dauerhaftigkeit und Gewinnerzielungsabsicht.

Garage vermieten als Verwaltung des eigenen Vermögens

Geht es um ein eigenes Grundstück, so kann es sich auch nur um die Verwaltung des eigenen Vermögens handeln. Ein Gewerbe ist anzumelden, wenn sich dauerhaft nennenswerte Einnahmen ergeben, die eine klare Gewinnorientierung erkennen lassen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass auch eine Gewinnabsicht allein noch keine Gewerblichkeit begründet, solange sich die Tätigkeit im Rahmen einer typischen Vermögensverwaltung bewegt.

Und dies kann eigentlich nur der Fall sein, wenn viele Garagen ständig vermietet werden. Selbst dann bleibt entscheidend, ob die Tätigkeit über die bloße Gebrauchsüberlassung hinausgeht. Werden keine zusätzlichen Leistungen erbracht und beschränkt sich die Tätigkeit auf den Abschluss und die Verwaltung von Mietverträgen, kann auch eine größere Anzahl von Garagen noch als private Vermögensverwaltung gelten.

Für die Gewerbepflicht ist es auch wichtig, dass die Garagen vom Wohnraum getrennt vermietet werden. In diesem Szenario ist eine gewerbliche Nutzung wahrscheinlicher. Wahrscheinlicher bedeutet jedoch nicht zwingend, dass automatisch eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist. Ist dies nicht der Fall, so können Garagen ohne Gewerbeanmeldung als Zusatzkosten in der Miete berechnet werden, sofern sie Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind.

Wann ist Garagenvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Generell ist die Vermietung von Garagen bzw. Stellplätzen nicht von der Umsatzsteuer befreit, wie es für die Miete von Wohnraum der Fall ist. Die Garagenvermietung stellt umsatzsteuerlich regelmäßig eine eigenständige steuerpflichtige Leistung dar.

Möglich ist es, die Kleinunternehmerregelung gemäß Paragraf 19 des Umsatzsteuergesetzes anzuwenden. Seit 2025 gelten hierbei aktualisierte Umsatzgrenzen: Liegen die Einnahmen im Vorjahr nicht über 25.000 Euro und überschreiten sie im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht, so muss keine Umsatzsteuer erhoben werden. Wird die Grenze im laufenden Jahr überschritten, entfällt die Kleinunternehmerregelung allerdings sofort.

Das kann für Privatkunden einen kostenmäßigen Unterschied ausmachen, denn anders als Geschäftskunden können sie nicht die Vorsteuer geltend machen. Umgekehrt kann es für Vermieter sinnvoll sein, freiwillig zur Regelbesteuerung zu optieren, etwa wenn beim Bau, Kauf oder der Sanierung von Garagen hohe Vorsteuerbeträge anfallen.

Gewerbesteuer würde ohnehin erst ab einem jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro anfallen, und auch nur dann, wenn tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.

Garage als Nutzfläche: Was darf darin gelagert werden?

Was darf in einer Garage gelagert werden? Natürlich ist es denkbar, eine Garage nicht nur als geschützten Parkplatz zu vermieten. Auch als Lagerraum lässt sich eine gemietete Garage flexibel nutzen. Und genau hierbei kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Denn Mieter dürfen nicht alles in einer Garage lagern. Vor allem Gegenstände, von denen Gefahr ausgeht, sind untersagt. Im Vertrag für die Vermietung einer Garage sollte darauf hingewiesen werden, dass es sich weder um einen Schrottplatz noch um eine Erweiterung für den Keller handelt.

Wer eine Garage vermietet – unabhängig davon, ob dies privat oder gewerblich geschieht –, muss sich an die brandschutzrechtlichen Bestimmungen halten. Eine Garage ist somit in erster Linie Fahrzeugen und dazugehörigen Gegenständen wie Reifen, Ersatzteilen, Fahrrädern oder Fahrzeugzubehör vorbehalten. Die genaue Ausgestaltung richtet sich dabei nach den jeweiligen landesrechtlichen Garagenverordnungen, die zwischen Klein-, Mittel- und Großgaragen unterscheiden können.

Brennbare Stoffe wie Benzin dürfen nur gut verschlossen und in geringen Mengen gelagert werden. In vielen Bundesländern gelten hierbei Richtwerte von maximal 20 Litern Kraftstoff, wobei diese Angaben nicht bundesweit einheitlich sind und im Zweifel strengere Regelungen gelten können. Auch Lacke, Lösungsmittel, Gasflaschen oder größere Mengen leicht entzündlicher Materialien sind regelmäßig unzulässig.

Im Vertrag sind solche und weitere Nutzungsbestimmungen eindeutig zu klären. Insbesondere sollte ausdrücklich geregelt werden, dass die Garage nicht als dauerhafter Lagerraum für Möbel, Hausrat oder gewerbliche Materialien genutzt werden darf. So hat der Vermieter später eine rechtliche Handhabe, um gegen Verstöße konsequent vorzugehen und im Ernstfall auch eine Kündigung auszusprechen.

Untervermietung einer Garage als Option?

Kann ich eine Garage untervermieten? Was auf dem Wohnungsmarkt in letzter Zeit zu erheblichen Diskussionen geführt hat, kann prinzipiell auch mit der Vermietung von Garagen geschehen. Eine Untervermietung von Garagen ist allerdings nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters möglich und auch nur im vereinbarten Rahmen.

Mieter haben bei Garagen und Stellplätzen in der Regel keinen automatischen Anspruch auf Untervermietung, da es sich nicht um Wohnraum handelt. Wird die Untervermietung ohne Erlaubnis vorgenommen, stellt dies eine vertragswidrige Nutzung dar und kann eine Abmahnung oder Kündigung rechtfertigen.

Mieter dürfen ihrerseits kein eigenständiges Geschäftsmodell daraus entwickeln und die Garage etwa zu einem höheren Preis weitervermieten, sofern dies nicht ausdrücklich gestattet wurde. Entscheidend ist dabei weniger die Gewinnerzielung als vielmehr die Frage, ob der Vermieter der Gebrauchsüberlassung an Dritte zugestimmt hat.

Stimmt der Vermieter der Untervermietung nicht zu, so kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht in Anspruch nehmen. Dieses Kündigungsrecht greift insbesondere dann, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne Untervermietung nicht mehr zugemutet werden kann und keine besonderen Gründe gegen die Untervermietung sprechen.