Garagen vermieten - ab wann muss ich ein Gewerbe anmelden?

Wann ist Garagenvermietung gewerblich? Gerade in Großstädten sind Parkplätze Mangelware. Die Vermietung von Garagen kann daher zu einer lukrativen Geschäftsidee werden, denn viele Autobesitzer wünschen sich für ihr Fahrzeug einen sicheren Stellplatz. Die Parkplatzsuche kann so entfallen und das Auto wird vor äußeren Einflüssen geschützt, was sich ebenfalls positiv auf die Beiträge für die Kfz-Versicherung auswirkt.

Doch wer Garagen vermieten will, muss in rechtlicher Hinsicht einige Aspekte beachten. Die wichtigsten sollten in diesem Beitrag vorgestellt werden. Vor allem kommt schnell die Frage auf, ob oder ab wann ein Gewerbe für die Vermietung von Garagen anzumelden ist?

Rechtliche Rahmenbedingungen für die Vermietung von Garagen

Wer Garagen vermieten will, sollte dies immer auf der Basis eines Vertrages tun. Nur so kann sichergestellt werden, dass Mieter Zahlungen leisten. Zudem kann so verbindlich geregelt werden, wie die Garage zu nutzen ist. Grundsätzlich zu entscheiden ist, ob eine Garage zusammen mit Wohnraum vermietet wird oder ob ein eigener Vertrag abgeschlossen werden soll. Die separate Vermietung hat zur Folge, dass Umsetzsteuer erhoben und abgeführt werden muss.
 

Vertrag für die Vermietung von Garagen aufsetzen

Generell enthält das Bürgerliche Gesetzbuch nur sehr wenige Angaben zur Vermietung von Garagen. Die bestehenden Regelungen für den Mietschutz gelten nur dann, wenn eine Garage als Teil einer Wohnung vermietet wird. In diesem Fall ist nicht von einem Gewerbe auszugehen, da es sich steuerrechtlich um Einnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung handelt.
 

Zentrale Rahmenbedingungen für die Gewerbepflicht bei der Garagenvermietung

Grundsätzlich ist die Gewerbepflicht immer im Einzelfall zu klären. Dennoch lassen sich einige zentrale Rahmenbedingungen anführen, sodass eine erste Orientierung im Einzelfall möglich ist.

Ab wann Gewerbe für Garagenvermietung anmelden?

Ein Gewerbe ist dann wahrscheinlich anzumelden, wenn es sich um einen entsprechenden Geschäftsumfang handelt. Die Vermietung von einer oder zwei Garagen wird kaum als Gewebe angesehen werden können, vor allem, wenn sie sich im eigenen Besitz befinden. Es handelt sich in diesem Fall um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V anzugeben sind. Eine gewerbliche Vermietung von Garagen ist anzunehmen, wenn eigens dazu ein Geschäftsbetrieb eingerichtet wird. Werden also mehrere Garagen gekauft bzw. ein ganzer Komplex gebaut, so ist von einer Gewerbepflicht auszugehen. Hinweise auf einen vorhandenen gewerbepflichtigen Geschäftsbetrieb kann auch das Marketing geben: Werden Stellplätze reichweitenstark beworben, so ist tendenziell von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.
 

Garage vermieten als Verwaltung des eigenen Vermögens

Geht es um ein eigenes Grundstück, so kann es sich auch nur um die Verwaltung des eigenen Vermögens handeln. Ein Gewerbe ist anzumelden, wenn sich dauerhaft nennenswerte Einnahmen ergeben, die eine klare Gewinnorientierung erkennen lassen. Und dies kann eigentlich nur der Fall sein, wenn viele Garagen ständig vermietet werden. Für die Gewerbepflicht ist es auch wichtig, dass die Garagen vom Wohnraum getrennt vermietet werden. In diesem Szenario ist eine gewerbliche Nutzung wahrscheinlicher. Ist dies nicht der Fall, so können Garagen ohne Gewerbeanmeldung als Zusatzkosten in der Miete berechnet werden.
 

Wann ist Garagenvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Generell ist die Vermietung von Garagen bzw. Stellplätzen nicht von der Umsatzsteuer befreit, wie es für die Miete der Fall ist. Möglich ist es, die Kleinunternehmerregelung gemäß Paragraf 19 des Umsatzsteuergesetzes anzuwenden. Liegen die Einnahmen pro Jahr nicht über 22.000 Euro, so muss keine Umsatzsteuer erhoben werden. Das kann für Privatkunden einen kostenmäßigen Unterschied ausmachen, denn anders als Geschäftskunden können sie nicht die Vorsteuer geltend machen. Gewerbesteuer würde ohnehin erst ab einem jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro anfallen.
 

Garage als Nutzfläche: Was darf darin gelagert werden?

Was darf in einer Garage gelagert werden? Natürlich ist es denkbar, eine Garage nicht nur als geschützten Parkplatz zu vermieten. Auch als Lagerraum lässt sich eine gemietete Garage flexibel nutzen. Und genau hierbei kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Denn Mieter dürfen nicht alles in einer Garage lagern. Vor allem Gegenstände, von denen Gefahr ausgeht, sind untersagt. Im Vertrag für die Vermietung einer Garage sollte darauf hingewiesen werden, dass es sich weder um einen Schrottplatz noch um eine Erweiterung für den Keller handelt.

Wer eine Garage vermietet (egal, ob gewerblich oder nicht), muss sich an die brandschutzrechtlichen Bestimmungen halten. Eine Garage ist somit in erster Linie Fahrzeugen und dazugehörigen Gegenständen wie Reifen, Ersatzteilen, Fahrrädern etc. vorbehalten. Brennbare Stoffe wie Benzin dürfen nur gut verschlossen und in geringen Mengen gelagert werden (maximal 20 Liter). Im Vertrag sind solche und weitere Nutzungsbestimmungen eindeutig zu klären. So hat der Vermieter später eine rechtliche Handhabe, um gegen Verstöße konsequent vorzugehen.
 

Untervermietung einer Garage als Option?

Kann ich eine Garage untervermieten? Was auf dem Wohnungsmarkt in letzter Zeit zu erheblichen Diskussionen geführt hat, kann prinzipiell auch mit der Vermietung von Garagen geschehen. Eine Untervermietung von Garagen ist allerdings nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters möglich, und auch nur im vereinbarten Rahmen. Mieter dürfen ihrerseits kein Gewerbe daraus machen und die Garage z.B. zu einem höheren Preis gewinnbringend untervermieten. Stimmt der Vermieter der Untervermietung nicht zu, so kann der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht in Anspruch nehmen.
 

Fazit: Was muss ich beachten, wenn ich eine Garage vermiete?

• Wer Garagen vermieten will, sollte mit einem professionellen Vertrag eine rechtssichere Grundlage schaffen.
• Werden Garagen mit Wohnungen vermietet, so handelt es sich um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Von einer Gewerbepflicht ist dann nicht auszugehen, auch besteht keine Umsatzsteuerpflicht.
• In jedem Fall handelt es sich um ein attraktives Geschäftsmodell, da feste Parkplätze besonders in Großstädten und Ballungsgebieten begehrt sind (nicht zu jeder Wohnung gehört automatisch ein Parkplatz). Wer aus dieser Nachfrage ein Geschäftsmodell entwickelt und umsetzt, wird auf jeden Fall ein Gewerbe anmelden müssen.
• Da Garagen als Nutzfläche angesehen werden, sind die Nutzungsbestimmungen im Einzelfall ggf. vertraglich zu klären. Vor allem müssen Mieter und Vermieter sicherstellen, dass Regelungen des Brandschutzes eingehalten werden.
• Die Untervermietung von Garagen ist nur mit der Zustimmung des Vermieters erlaubt.