Eigenes Gewerbegrundstück – diese Rechte und Pflichten haben Unternehmer!

Der Kauf einer gewerblichen Immobilie kann – abhängig von den Grundstückspreisen – für die Errichtung eines Firmensitzes sinnvoll sein. Während bei einem gemieteten Objekt ein großer Teil der Pflichten beim Vermieter bleibt, ändert sich das für Grundstücksbesitzer. Eigentum bringt gewisse Vorteile und Rechte mit sich, aber auch Pflichten.

Werden sie nicht eingehalten, kann das zu empfindlichen Problemen für den Eigentümer führen. Die nachfolgende Übersicht der Rechte und Pflichten hilft bei der Orientierung und kann als Entscheidungshilfe genutzt werden.
 

Nutzungsrecht für gewerbliche Grundstücke

Beim Erwerb eines gewerblichen Grundstücks steht dahinter in der Regel die Absicht, Produktionsanlagen, Geschäftsbetriebe oder Lagerstätten aufzubauen. Grundsätzlich sieht das Nutzungsrecht eine freie Entscheidung des Besitzers vor, allerdings muss der Bebauungsplan beachtet werden. Nicht auf jedem Grundstück darf jede Art von Bauvorhaben realisiert werden.

Das ist der Grund, warum es spezielle Gewerbegebiete gibt, um in Wohngebieten die Störung von Anwohnern zu vermeiden. In diesen Gebieten ist es beispielsweise erlaubt, verschiedene Gewerbeeinrichtungen zu bauen, nicht aber zu wohnen. Die Errichtung von Wohngebäuden ist nur in Ausnahmefällen erlaubt, wenn eine ständige physische Erreichbarkeit für das Gewerbe nötig ist. Ansonsten sieht das Bebauungsrecht unter anderem folgende Gebäudearten vor:

• Lagerplätze und Lagerhäuser
• Öffentliche Betriebseinrichtungen
• Verwaltungs- und Geschäftsgebäude
• Anlagen für sportliche Nutzung
• Tankstellen
• Geschäftsbetriebe

Der Bau von Gebäuden darf nur unter Einhaltung der Vorschriften im Bebauungsplan erfolgen. Es lohnt sich also, vor dem Grundstückskauf die Pläne zu analysieren und sie mit den regionalen Vorgaben zu vergleichen.
 

Kennzeichnungspflicht für Eigentümer gewerblicher Grundstücke und Gebäude

Unternehmen sind verpflichtet, an ihrem Gewerbestandort bestimmte Kennzeichnungen wie Warnschilder, Informationen zu Notausgängen, Sicherheitshinweise oder auch Markierung von Erste-Hilfe-Spots anzubringen. Der Inhaber kann sich online für die Kennzeichnung des Grundstücks ausstatten, der Maßnahmenumfang hängt wiederum von der Art des Gewerbes ab.

Eigentümer gewerblich genutzter Grundstücke und Immobilien müssen die Aufgaben der Instandhaltung und Verkehrssicherung zum Schutze der Allgemeinheit erfüllen. Das impliziert nicht nur das Warnen vor Gefahren, sondern inkludiert auch Reinigungsarbeiten, Winterdienst, Beleuchtungspflicht sowie bauliche Kontrollen. Bei Pflichtverletzungen haftet der Eigentümer für die entstandenen Schäden.

Gewerbliche Betriebe auf Mischgrundstücken und in Wohnregionen möglich

Nicht jeder gewerbliche Betrieb muss zwingend in einem ausgewiesenen Gewerbe- oder Industriegebiet errichtet werden. Das stille Gewerbe zeichnet sich durch eine nicht vorhandene Lärmentwicklung aus und kann, je nach Genehmigung, auch im Wohngebiet errichtet werden. Hier sind Büroräume zu nennen, aber auch Ladenlokale oder Praxen. Entscheidend sind die planungsrechtliche Einstufung und der Bebauungsplan des Grundstücks. Grob lassen sich Bauflächen in vier Rubriken unterteilen:

• Gemischte Bauflächen
• Rein gewerbliche Bauflächen
• Wohnbauflächen
• Sonderbauflächen

Der Bebauungsplan legt fest, welche Arten von Gebäude errichtet werden dürfen. In reinen Wohngebieten sind gewerbliche Bauten in der Regel unmöglich, in Mischgebieten hingegen kommen Geschäfte und Büros etc. vor.
 

Prüfung der planungsrechtlichen Einstufung vor dem Bau

Ist der Grundstücksbereich beplant, besteht grundsätzlich das Recht zum Bau. Aus der Baunutzungsverordnung geht hervor, ob und in welchem Umfang ein Gewerbebetrieb errichtet werden kann. Eigentümer haben die Pflicht, die Umgebung gegen störenden Lärm und vermeidbare Belastung zu schützen. Immer häufiger werden selbst gewerbliche Flächen mit Nutzungseinschränkungen versehen. Es ist Aufgabe des Grundstückskäufers, sich im Vorfeld über die Möglichkeiten zu informieren.
 

Gewerbebetrieb störungsfrei in bestehende Infrastruktur integrieren

Nicht nur die Vermeidung von Gefährdungen ist für den Grundstücksbesitzer verpflichtend. Es gehört auch zu seinen Aufgaben, den Gewerbebetrieb störungsfrei in eine bestehende Infrastruktur einzugliedern. Nicht jede Art von Gewerbe darf an jedem Standort betrieben werden. Vor der eigenen Selbstständigkeit und dem Grundstückskauf ist es daher wichtig, die Lärm- und Umweltbelastung des eigenen Unternehmens zu kennen. Für spezielle Gewerbebetriebe mit einer hohen Umwelt- und Lärmlast ist ein Grundstück im Industriegebiet nötig. Sofern vom Gewerbe selbst keine erhebliche Belästigung ausgeht, kann alternativ dazu ein klassisches Gewerbegebiet genutzt werden.

Für Unternehmen, die regelmäßig von Kunden erreicht werden müssen, kann das kontraproduktiv sein. Hier ist eine städtische Lage angestrebt, um beispielsweise Laufkundschaft anzusprechen. Die nachfolgende Übersicht zeigt, welche Arten von Gewerbebetrieben Grundstücksbesitzer in anderen Gebieten eröffnen und betreiben dürfen:

• In urbanen Gebieten: Es ist möglich, auf dem eigenen Grundstück einen Gewerbebetrieb zu eröffnen, der die Wohnraumnutzung im Umfeld nicht stört.
• In Mischgebiete: Die Nutzung eines Grundstücks zu gewerblichen Zwecken ist zulässig, sofern das Wohnen nicht beeinträchtigt wird.
• Besondere Wohngebiete: Sofern der Gewerbebetrieb mit den Eigenarten des Wohngebiets vereinbar ist, darf er betrieben werden.
• Allgemeine Wohngebiete: Hier sind nur Gewerbe erlaubt, die der Nahversorgung der Region dienen. Gestattet sind insbesondere gastronomische Betriebe oder Ladenlokale.

Wohnen gilt als besonderer Schutz, Lärmbelästigung ist weitgehend zu vermeiden. Daher ist es für Käufer von gewerblichen Grundstücken wichtig, den Gebietstyp zu beachten. Nicht in jedem Gebiet gelten die gleichen Schutzvorschriften. Es ist auch wichtig, die möglichen Weiterentwicklungen des eigenen Betriebs in Augenschein zu nehmen. Plant der Geschäftsinhaber zu expandieren, kann das eine zusätzliche Lärmbelästigung oder Erweiterung der Störfaktoren bedeuten. Wichtig ist, dass der Betrieb auch unter diesen Umständen noch möglich ist.

Fazit: Rechte und Pflichten beim Kauf gewerblicher Grundstücke beachten

Trotz der zahlreichen Vorschriften bringt das eigene Gewerbegrundstück auch einige Vorteile und Rechte mit sich. Hier kann sich der Betrieb frei entfalten, außerdem fallen die regelmäßigen Mietkosten weg. Bei der Auswahl ist es wichtig, die eigenen Pläne zu analysieren und nicht nur das Grundstück, sondern auch die Umgebung dazu passend auszuwählen. Zu den grundsätzlichen Pflichten eines Gewerbebetreibers mit eigenem Grundstück gehört es, vor jedem Bau eine Baugenehmigung einzuholen, Umweltschutzbestimmungen einzuhalten und, je nach Betrieb, eine Gewerbeanmeldung nachzuweisen.

Hinzu kommen strenge Sicherheitsvorschriften, die sich auf die Absicherung des Gebäudes und des Grundstücks beziehen. Besonders sensibel sind gewerbliche Grundstücke in Wohngebieten zu beachten. Hier gelten, je nach Region, mehr oder weniger ausgeprägte Nachbarschaftsrechte. Die Anwohner dürfen zu keinem Zeitpunkt unzumutbar durch Emissionen und Lärm beeinträchtigt werden. Wie hoch die Grenzwerte sind, hängt wiederum von der Art des Gebiets ab. In Mischgebieten ist mehr Lärm zulässig als in reinen Wohngebieten.