Immobilien: Spannende Vorsorgemöglichkeiten für Selbstständige
Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Selbstständige unerreichbar. Sie kommen gerade so über die Runden und sind froh, wenn sie am Ende des Monats noch ein wenig Geld übrighaben. Das gilt insbesondere für die Gründungsphase, wenn jeder Cent in die Firma fließt. Doch das ist im Prinzip zu kurz gedacht. Schließlich muss jeder auch Miete bezahlen und je nach Größe des Eigenheims sind die monatlichen Raten nicht höher, als der Mietzins.
Es ist für Selbstständige schwer, einen Bankkredit zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie zu erhalten. Der Grund liegt in ihrem Status: Banken stufen viele Selbstständige als Risikogruppe ein. Gerade, wenn sie alleine arbeiten und alleine dafür verantwortlich sind, dass die Umsätze reinkommen, haben Sie wenig Chancen auf einen Immobilien-Kredit zu fairen Konditionen – falls Sie überhaupt ein Angebot erhalten.
Spielen Sie mit dem Gedanken, eine selbst genutzte Immobilie zu erwerben oder zu bauen, dann müssen Sie langfristig planen. Ihre Vermögenssituation muss stabil, die Einkünfte planbar und am besten unabhängig von ihrer eigenen Arbeitsleistung eingehen. Wie das gelingt? Durch Wachstum, durch Angestellte, durch effiziente Organisation und eine vorausschauende Geschäftsführung – das ist allerdings ein komplexes Thema, das den Rahmen dieses Beitrags sprengt.
Eigentum zu Wohn- oder Vermietungszwecken kaufen
Abgesehen von einer selbst genutzten Immobilie können Sie auch ein Renditeobjekt erwerben. Darunter sind Wohnungen oder Häuser zu verstehen, die an fremde Dritte vermietet werden. Aufgrund der Tatsache, dass eine vermietete Immobilie regelmäßig Geld in Ihre Kasse spült, sind Kredite für Selbstständige für den Erwerb eines Mietobjekts weniger schwer zu bekommen. Dennoch bleibt die Hürde für Einzelunternehmer ohne gewinnbringend laufende Firma und ohne valide Sicherheiten unüberwindbar. Fazit: Wollen Sie in Immobilien zur Altersvorsorge investieren, müssen Sie Ihre Ausgangssituation optimieren, um für Banken als Kreditnehmer in Frage zu kommen.
Die selbst genutzte Immobilie: Immer eine zuverlässige Altersvorsorge?
Die Annahme, dass das Eigenheim die Rente sichert, ist trügerisch. Denn nicht jede Immobilie erfüllt die Anforderungen, die sie zu einem zuverlässigen Baustein einer Altersvorsorge macht. Im Prinzip ist es eine relativ einfache Milchmädchenrechnung: Solange eine Immobilie unterm Strich während der gesamten Nutzungsdauer mehr kostet, als sie beim Verkauf einbringt, ist sie keine gute Altersvorsorge. Ein plakatives Beispiel soll diese Aussage verdeutlichen:
Eine Immobilie kostet bei der Anschaffung 250.000 Euro und wird über eine Laufzeit von 25 Jahren mit einem durchschnittlichen Sollzins von 2,59 Prozent voll finanziert. Die Zinsen belaufen sich damit auf 88.500 Euro. Hinzu kommen Modernisierungsinvestitionen und Instandhaltungsarbeiten, die sich während der 25 Jahre auf 120.000 € summierten. Die Immobilie ist somit rein rechnerisch nach 25 Jahren 458.500 Euro Wert.
Diesem Betrag sind die Erträge gegenüber zu stellen, die sich innerhalb der 25 Jahre aufsummieren. Zum einen wäre da die ersparte Miete, die sich bei einem durchschnittlichen Mietpreis von 800 Euro monatlich auf 240.000 Euro beläuft. Ein nicht zu beziffernder Wert der Wertsteigerung wäre dem hinzuzurechnen, dieser hängt unter anderem von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Da in strukturschwachen Gebieten sogar Wertminderungen zum Tragen kommen, wird dieser Wert an dieser Stelle vernachlässigt. Steuervorteile und eventuelle Fördergelder vom Staat bleiben ebenfalls zur Vereinfachung außen vor. Die Gegenüberstellung ergibt demnach folgenden Wert:
458.500 Euro abzgl. 240.000 Euro = 218.500 Euro
Sie müssen beim Verkauf der Immobilie nach 25 Jahren mindestens 218.500 Euro erhalten, um kein Verlustgeschäft zu machen. Mit diesem Verkaufspreis würden Sie sich schadlos halten.
Eine faire Rendite ist das aber nicht. Hätten Sie vor 25 Jahren 218.000 Euro zu moderaten 3 Prozent angelegt, hätten Sie heute einen Betrag von 457.490,48 Euro zur Verfügung.
Bei einer selbst genutzten Immobilie sollten Sie grundsätzlich mit spitzem Bleistift rechnen und alles daransetzen, den zu finanzierenden Teil beim Kauf möglichst gering zu halten. Das senkt die Gesamtkosten am effektivsten. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, sind Sie örtlich gebunden. Ändern sich die beruflichen Anforderungen und ein Umzug steht an, entwickelt sich das Traumhaus nicht selten zu einem Alptraum in finanzieller Hinsicht. Das sollten Sie immer im Hinterkopf behalten. Wer eine Immobilie vorzeitig verkaufen muss, macht oft Verluste. Bei einer Scheidung, bei schwerer Krankheit oder Berufsunfähigkeit drängt die Zeit. Eigentümer sehen sich aufgrund der Umstände dazu gezwungen, gewisse Preiseinbußen zu akzeptieren.
Gerade Selbstständige sollten genau abwägen, ob sie eine Immobilie kaufen wollen, um diese selbst zu bewohnen. Im Falle, dass der Wunsch nach Unabhängigkeit in den eigenen vier Wänden größer ist, als die Vernunft, sollten sie vorausschauend ein wenig Bescheidenheit walten lassen. Es muss nicht unbedingt die größte und prunkvollste Immobilie sein, ein kleineres Objekt bewahrt vor einem allzu großen finanziellen Kraftakt, der sich im schlimmsten Fall zu einer existenziellen Frage entwickeln kann.
Eine Immobilie als Geldanlage: So investieren Selbstständige clever
Als langfristige Geldanlage sind vermietete Eigentumswohnungen eine clevere Alternative. Allerdings benötigen Sie eine solide finanzielle Basis, um die Anschaffung tätigen zu können. Zudem ist es unerlässlich, dass Sie sich mit dem Immobilienmarkt vertraut machen. Die Renditechancen sind je nach Standort und Objekt moderat, Sie haben mit der Immobilie einen Gegenwert, den Sie verkaufen können. Allerdings sind Sie unflexibel, denn das Geld ist erst einmal fest in der Immobilie gebunden. Zusätzlicher Aufwand für die Verwaltung und Instandhaltung stehen ebenfalls auf der Negativseite.
Ein erfolgreiches Vorsorgekonzept mit Immobilien steht und fällt mit dem Objekt. Dieses muss grundsätzlich Renditechancen aufweisen. Damit das gegeben ist, müssen die Anschaffungs- und Finanzierungskosten zuzüglich der laufenden Kosten und Rücklagen geringer sein, als die Einnahmen aus Mieten. Unterm Strich müssen die Wohnungen sich also alleine durch die erzielten Mieteinnahmen selber tragen. Kann das gelingen? Ja, das geht.
Setzen Sie auf kleine Wohnung in wachsenden kleinen oder mittelgroßen Städten.
Ein Beispiel: Eine kleine Einzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in einer aufstrebenden Studentenstadt kostet knapp 55.000 Euro. Unter Einsatz von 7.000 Euro Eigenkapital und einer Finanzierung von 48.000 Euro über die Bank reichen gut 400 Euro Mieteinnahmen aus, um alle notwendigen Kosten inklusive der Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten zuzüglich eines kleinen Sicherheitspuffers zu decken.
Sie sehen anhand des Beispiels, dass es sich nicht um eine teure Eigentumswohnung handelt, sondern in der Tat um eine winzige Wohnung. Genau hier liegen die Chancen des Konzepts: Suchen Sie eine Eigentumswohnung nicht danach aus, wo Sie gerne wohnen würden, sondern danach, wo sie gebraucht wird und von wem. Dazu sollten Sie teure Großstädte vermeiden, sondern sich auf kleine Städte konzentrieren, die eine günstige Wachstumsprognose aufweisen. Dazu gehört etwas Recherche, keine Frage, doch die Suche lohnt sich.
Am Ende ist es ein Rechenexempel. Je höher der Kaufpreis, desto mehr Miete müssen Sie erzielen, um die Kosten decken zu können. Eine Faustregel besagt, dass der Kaufpreis geteilt durch die jährliche Miete bei dem Faktor 20 oder darunter liegen sollte. Bezogen auf obenstehendes Beispiel trifft die Faustregel zu:
Die jährliche Kaltmiete liegt bei 12 x 400 Euro = 4.800 Euro. Der Kaufpreis geteilt durch den jährlichen Mietpreis ergibt 11,45 (55.000 Euro / 4.800 Euro). Wenn Sie sich also auf den Weg machen und nach einer Wohnung suchen, halten Sie Ausschau nach Objekten, die diese schlichte Vorgabe erfüllen.
Zahlen sind nicht alles. Die Lage macht´s!
Die oben vorgestellte Faustregel ist nur ein Kriterium von vielen, doch es ist (zusammen mit der Lage)das wichtigste. Nur, wenn eine Wohnung diese Hürde nimmt, sollten Sie in die weitere Prüfung einsteigen, ob es sich um ein interessantes Objekt handelt, oder nicht. Die Lage ist der zweite wesentliche Faktor, der über die Rentabilität einer Wohnung entscheidet. Sie sollten also zum Beispiel eine Stadt auswählen, die eine Hochschule aufweist – hier strömen ständig neue Mieter nach und der Bedarf an kleinem Wohnraum ist enorm. Außerdem sollte sie für die Bürger ausreichend Arbeitsplätze bietet. Ein einziger großer Arbeitgeber reicht dazu nicht aus. Schließt dieser seinen Standort, droht sozusagen Massenarbeitslosigkeit. Sie müssen Städte finden, die vielfältige Beschäftigungsmöglichkeiten bietet. Es handelt sich oft um mittelgroße Städte in der Nähe von Großstädten. Um ein Beispiel zu nennen: Koblenz würde den beschriebenen Kriterien entsprechen.
Vorteile des Investments in kleine Wohnungen
Ein großer Vorteil von Investitionen in kleine Wohnungen ist, dass die Banken diese bei sauber ermittelter Rendite gerne finanzieren. Das Risiko ist für sie relativ gering, dass sie ihr Geld nicht wieder zurückerhalten. Zudem können Sie Ihr Risiko streuen, wenn Sie Objekt für Objekt erwerben und so über die Jahre ein Portfolio von einträglichen Anlagen aufbauen.
Falls Sie das Konzept der Immobilieninvestition interessiert, können Sie hier mehr Informationen erhalten:
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