Immobilienverkauf als Selbstständiger: Die Drei-Objekt-Grenze

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise vielerorts stark gestiegen, nicht selten im zweistelligen Prozentbereich. Nach wie vor sind Immobilien gerade in Zeiten hoher Inflationsraten eine sichere und wertstabile Anlagemöglichkeit. Gewerbeimmobilien in exponierter Lage erweisen sich für viele Geschäftsleute als renditestarke Anlagemöglichkeit. Da Selbstständige selbst für ihre Altersvorsorge Vorkehrungen treffen müssen, rückt für nicht wenige der offenbar lukrative Immobilienverkauf in den Fokus.
 

Was ist für Selbstständige beim Immobilienverkauf zu beachten?

Hier soll mit der Drei-Objekt-Grenze ein wichtiger formaler Rahmen vorgestellt werden. Je nach Umfang des Immobilienverkaufs ist schnell von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Das gilt vor allem, wenn der Immobilienverkauf ‚nebenher‘ geschieht und somit den eigentlichen Kern der Geschäftstätigkeit nicht berührt. Denkbar ist es, dass Selbstständige sich als ‚Privatperson‘ mit den Möglichkeiten des Immobilienverkaufes befassen wollen.

Altersvorsorge mit Immobilien
 

Handlungsspielräume im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze

Sofern die Immobilie der eigenen Firma zugordnet werden, wird es sich um Betriebsvermögen handeln. Der gewinnorientierte Verkauf kann dann nur in einem überschaubaren Rahmen stattfinden, da Steuern auf die Gewinne zu zahlen sind. Sofern eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen verkauft werden soll, ist Rücksprache mit einem Steuerberater sehr sinnvoll. Es muss darum gehen, den Zeitpunkt mit Blick auf die Optimierung der Finanzen geschickt zu wählen. Auch wenn beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, so bietet sich der Vorteil, dass die Kosten hierfür steuerlich geltend gemacht werden können. Auch etwaige Verluste lassen sich steuerlich geltend machen, wenn eine Firmenimmobilie verkauft wird.
 

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Diese Grenze gibt eine Antwort auf die Frage, ab wann der Grundstückverkauf gewerblich ist. Sofern er im Rahmen eines Betriebes bzw. einer Rechtsform stattfindet, ist er als Teil des Umlaufvermögens per se als gewerblich einzustufen. Wohl gemerkt: Bei dieser Grenze handelt es sich nicht um ein explizites Gesetz, sondern vielmehr um Rechtsprechung, die sich in den letzten Jahren als Standard herauskristallisiert hat. Paragraf 15 des Einkommenssteuergesetzes kann als Grundlage angesehen werden.
 

Wie soll der Immobilienverkauf organisiert werden?

Für einen wachsenden Geschäftsbetrieb können Selbstständige eine Immobilie kaufen. Je nach Größe besteht die Option, Räume zu vermieten und so für eine optimale Auslastung zu sorgen. Die Immobilie wird dem Umlaufvermögen mit allen steuerlichen Konsequenzen zugeschrieben. Perspektivisch könnte der Plan verfolgt werden, die Immobilie wieder gewinnbringend zu verkaufen. Im Einzelfall ist dann genau zu klären, ob nur die Immobilie oder das gesamte Unternehmen verkauft werden sollen. Das zeigt, wie wichtig vertragliche Regelungen vor allem auch zur Unternehmensnachfolge sind.

Kaufen Selbstständige als Privatperson (!) und nicht zu unmittelbaren Geschäftszwecken eine Immobilie, so kann dieser Handel mit Blick auf den späteren Verkauf sehr schnell als gewerblich eingestuft werden. Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert, wird dies von den Finanzämtern automatisch als gewerblich eingestuft. Auf den Gewinn wären dann zusätzliche Steuern zu zahlen. Der Immobilienkauf als ‚Nebengeschäft‘ hat somit klare Grenzen. Das erklärt, warum viele Unternehmen den Weg gehen, eine Immobilien GmbH zu gründen. Mit diesem Schritt lassen sich Immobilien steueroptimiert verkaufen, wobei die Details im Einzelfall mit einem erfahrenen Steuerberater zu ergründen sind.
 

Über welchen Wert reden wir eigentlich?

Wer als Selbstständiger den Immobilienverkauf in welcher Konstellation auch immer realisieren möchte, wird zunächst als Ausgangsbasis den Wert bestimmen lassen müssen. Nur mit dieser Wertbestimmung lässt sich einschätzen, ob es sich überhaupt um ein finanziell attraktives Projekt handelt bzw. mit welchem Budget zu rechnen ist. Nur wer konkrete Preisvorstellungen hat, kann mit Spielräumen in Verhandlungen gehen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kann in einer ersten Orientierungsphase eine kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Der Vergleich zum einstigen Kaufpreis zeigt, wie groß die Wertsteigerung prozentual tatsächlich ist.

Durch zu erwartende Preisentwicklungen am Standort lässt sich abschätzen, wie sich der Wert in den kommenden Jahren entwickeln wird. Wer Zeit hat und den Immobilienverkauf gewinnorientiert durchziehen möchte, wird ggf. noch einige Jahre warten. Das kann auch den Vorteil haben, nicht in Konflikt mit den Grenzen der Drei-Objekt-Regel zu gelangen. Auf hausverkauf.de finden Interessenten viele weitere nützliche Informationen und praxisorientierte Hilfestellungen wie Checklisten, um die nächsten Schritte planen zu können. Die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung zu nutzen, sollte immer mit einer unabhängigen Fachberatung verbunden werden. So ergeben sich ganzheitliche Perspektiven, mit denen alle Handlungsoptionen auf den Tisch kommen.
 

Fazit: Der gewinnorientiere Immobilienverkauf hat für Privatpersonen seine Grenzen

Wer als Privatperson (Gewerbe)immobilien gewinnbringend verkaufen will, kann dies angesichts der Drei-Objekt-Grenze nur in sehr begrenztem Umfang tun. Das gilt auch für Selbstständige, die dieses Vorhaben privat neben ihrem eigentlichen Kerngeschäft angehen wollen. Wer den Immobilienverkauf im großen Stile abwickeln will, muss dafür funktionale Rahmenbedingungen schaffen. Denkbar wäre es, für diesen Zweck eine GmbH für die Immobilienverwaltung zu gründen. Als Nebengewerbe bzw. Nebengeschäft kommt der Immobilienverkauf nur in begrenztem Maße bzw. für klar definierte Ziele in Betracht. Ohnehin sollte vor dem Kauf immer erst der Wert aussagekräftig bestimmt werden, um eine zahlenbasierte Entscheidung treffen zu können.